кого ж об'єкта, так як в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос.
4. Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будов.
5. Складність визначення величини накопиченого зносу старих будівель і споруд.
6. Окрема оцінка земельної ділянки від будівель.
7. Проблематичність оцінки земельних ділянок у Росії.
В
3. Прибутковий підхід
Прибутковий підхід заснований на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладено капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести.
Прибутковий підхід - це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів.
Основною передумовою розрахунку вартості таким підходом є здача в оренду об'єкта нерухомості. Для перетворення майбутніх доходів від нерухомості в поточну вартість здійснюється капіталізація доходу.
Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу та поточної вартості об'єкта.
Базова формула дохідного підходу (IRV - формула):
V = I/R
нерухомість вартість оцінка
де V - вартість нерухомості,
I - очікуваний дохід від оцінюваної нерухомості. Під доходом зазвичай мається на увазі чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за період,
R - норма доходу чи прибутку - це коефіцієнт або ставка капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації - Норма доходу, що відображає взаємозв'язок між доходом і вартістю об'єкта оцінки. p> Розрізняють два виду капіталізації:
- пряма капіталізація;
- капіталізація доходу за нормою віддачі на капітал.
При прямій капіталізації розглядають дві величини: річний дохід і ставка капіталізації.
Ставка капіталізації - це відношення ринкової вартості майна до принесеному їм чистому доходу.
Очікуваний дохід визначається в результаті аналізу доходів на протязі періоду володіння нерухомістю.
Ставка дисконтування - Норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку в певний момент часу вартості грошових потоків, що виникають в результаті використання майна.
Етапи дохідного підходу:
1. Розрахунок суми всіх можливих надходжень від об'єкта оцінки.
2. Розрахунок дійсного валового доходу.
3. Розрахунок витрат, пов'язаних з об'єктом оцінки:
- умовно-постійні;
- умовно-змінні (Експлуатаційні);
- резерви.
4. Визначення величини чистого операційного доходу.
5. Перетворення очікуваних доходів в поточну вартість.
В
Розміщено на. ru
