кт оцінки: інформації про доходи та ціни угод на основі вибірки за порівнянних об'єктах, джерелах і умови фінансування угод, можливості коректного прогнозу щодо вартості об'єкта наприкінці прогнозного періоду.
Можлива пряма капіталізація з застосуванням валового рентного множника
.
Валовий рентний множник (RM) - середньостатистичне відношення ринкової ціни до потенційного або дійсному валового доходу певного виду майна.
Основні умови застосування методу прямої капіталізації:
- період надходження доходу прагне до нескінченності; - величина доходу постійна; - умови використання об'єкта стабільні; - не враховуються початкові інвестиції; - одночасно враховуються повернення капіталу і доходу на капітал.
При прямій капіталізації використовуються моделі, засновані на визначенні вартості нерухомості діленням типового чистого операційного доходу на загальну ставку капіталізації, отриману на основі аналізу відносин доходу і цін продажів аналогів об'єкта оцінки. Наведемо приклади деяких моделей прямий капіталізації. br/>В
Переваги методу прямої капіталізації:
- простота розрахунків; - мале число припущень; - відображення стану ринку;-отримання хороших результатів для стабільно функціонуючого об'єкта нерухомості з малими ризиками (будівля з одним орендарем і довгостроковою орендою).
Поряд з достатньою простотою застосування методу, слід враховувати складність аналізу ринку і необхідність внесення коригувань на відмінності між порівнюваними об'єктами. Метод не слід застосовувати, якщо відсутня інформація про ринкові угодах, об'єкт знаходиться на стадії будівництва або реконструкції або якщо об'єкт піддався серйозних руйнувань.
Ставка капіталізації застосовується при перетворенні майбутніх доходів від нерухомості в її поточну вартість.
Для розрахунку ставки капіталізації використовуються метод порівняння продажів, метод коефіцієнта покриття боргу, метод інвестиційної групи, метод коефіцієнта дійсного валового доходу, метод залишку.
Метод порівняння продажів - основний метод визначення загальної ставки капіталізації. При визначенні ставки капіталізації для об'єкта оцінки спочатку розраховують ставку капіталізації за кожному з проданих аналогів за формулою
В
,
де SP i - ціна продажу i-аналога.
Потім з урахуванням методів математичної статистики, вагового коефіцієнта x i , що відображає ступінь схожості кожної з продажів на об'єкт оцінки, вибирається загальна ставка капіталізації
.
В якості Ri може застосовуватися ставка капіталізації для альтернативних інвестицій з аналогічною ступенем ризику, тоді х - ваговий коефіцієнт 1-й інвестиції.
У аналізованих аналогів об'єкта оцінки повинні бути схожі такі характеристики: термін, що залишився економічного життя, рівень операційних витрат, величини реверсії та коефіцієнти втрат, ризики, співвідношення вартостей землі і будівель, дата продажу, спосіб найкращого і найбільш ефективного використання, умови фінансування, рівень якості управління. До того ж не повинні принципово відрізнятися місце розташування і обробка об'єктів.
Метод коефіцієнта покриття боргу застосовується, якщо при фінансуванні інвестицій в нерухомість використовується позиковий капітал.
Коефіцієнт покриття боргу DCR розраховується наступним чином:
,
де DS - щорічне обслуговування боргу.
Загальна ставка капіталізації визначається за формулою
,
де Rm - загальна ставка капіталізації;
m - частка позикових коштів:
,
де Vm - вартість позикових коштів, або сума кредиту;
V - вартість об'єкта;
Rm - ставка капіталізації для позикових коштів:
.
Дані для розрахунків методом коефіцієнта покриття боргу легко доступні, однак цей метод дає орієнтовне значення ставки капіталізації у випадках, коли ринкові дані недостатньо надійні. Тому метод коефіцієнта покриття використовується тільки як коригувальний.
Метод інвестиційної групи використовується, якщо для набуття нерухомості залучається позиковий капітал. При цьому ставка капіталізації може бути розрахована як щодо фінансових, так і щодо фізичних складових. Ставка капіталізації є середньозваженою величиною, що враховує інтереси як власного, так і позикового капіталу:
В
,
де R m - ставка капіталізації для власного капіталу, яка визначається з даних по порівнянних об'єктах діленням значення доходу до оподаткування на величину власного інвестованого капіталу;
R e , - ставка капіталізації для позикових коштів.
Метод інвестиційної групи для фізичних складових. Ставка капіталізації визначається за формулою
,
де L - частка вартості зе...
