ячи з доходу, який може бути отриманий від експлуатації об'єкта в майбутньому. Грунтується на принципі очікування. Даний принцип о?? Нова на твердженні, що типовий інвестор або покупець, купує нерухомість в очікуванні отримання майбутніх доходів або вигод.
У рамках кожного з підходів, залежно від наявності поліпшень на ділянці, інформації про об'єкт оцінки та ринку нерухомості, застосовуються різні методи визначення ринкової вартості. При достатній кількості вихідної інформації Експерт повинен проводити оцінку із застосуванням декількох методів, подальший порівняльний аналіз яких дозволяє зважити всі переваги і недоліки кожного з використаних методів і встановити остаточну вартість оцінюваного об'єкта.
Експерт проаналізував можливість використання описаних вище підходів до оцінки, для визначення ринкової вартості нерухомого майна і прийшов до наступного висновку:
Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки здійснювати двома підходами - витратним і порівняльним.
ВИТРАТНИЙ ПІДХІД
Витратний підхід до оцінки нерухомості, заснований на припущенні, що витрати, необхідні для створення оцінюваного об'єкта в його існуючому стані або відтворенні його споживчих властивостей, в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якій цей об'єкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.
При витратному підході оцінена вартість може значно відрізнятися від ринкової, оскільки між витратами і корисністю немає прямого зв'язку. Однак зустрічається чимало випадків, коли витратний підхід є найбільш необхідним і надійним, наприклад, при оцінці нових об'єктів, а також будівель спеціального призначення, для вирішення завдань оподаткування та страхування об'єкта і т.д.
Головна ознака витратного підходу - це поелементна оцінка, тобто оцінюваний об'єкт розчленовується на складові частини, робиться оцінка кожної частини, а потім вартість всього об'єкту отримують підсумовуванням вартостей його частин. Наприклад, якщо оцінюється комплекс, що включає тільки нерухомість, то в ньому виділяють наступні компоненти: землю, будівлі, споруди, комунікації. При цьому виходять з того, що у інвестора, в принципі, є можливість не тільки купити даний об'єкт, але і створити його з окремо купуються елементів.
Основні етапи при застосуванні витратного підходу до визначення вартості:
визначення ринкової вартості земельної ділянки з урахуванням прав на нього;
розрахунок витрат на зведення нового аналогічного об'єкта та отримання повної вартості витрат на заміщення (відтворення) об'єкта;
визначення величини фізичного та функціонального зносів будівель;
зменшення вартості поліпшень на земельній ділянці на суму фізичного і функціонального зносів;
визначення величини зовнішнього зносу земельно-майнового комплексу;
збільшення розрахованої вартості оцінюваного об'єкта на вартість земельної ділянки і зменшення на суму зовнішнього зносу, що припадає на весь об'єкт оцінки.
ВИЗНАЧЕННЯ ринкової вартості земельної ділянки
У цьому розділі Висновку визначається ринкова вартість земельної ділянки площею 1700 кв.м., розташованого за адресою: РФ, Іркутська область, Шелеховский р-н, с. Веденщіна, д. 9г.
Як відомо, земля - ??базова складова будь-якої нерухомості. В даний час у більшості угод, пов'язаних з об'єктом нерухомості, вартість земельних ділянок прихована за сукупними цінами окремого комплексу.
Для оцінки земельних ділянок можна виділити дві основні ознаки:
поточне використання земельної ділянки - режим його експлуатації як частини об'єкта нерухомості, не призначеного для передачі іншій особі з метою отримання додаткового доходу;
земельну ділянку в обороті - режим його експлуатації для отримання доходу шляхом передачі в оренду, в тому числі з продажем прав оренди, внесення до складеного капіталу або забезпечення застави.
У сьогоденні укладенні розрахунок ринкової вартості земельної ділянки виконаний відповідно до Методичних рекомендацій з визначення ринкової вартості земельних ділянок, затвердженими розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002 р №568-р (в ред. Розпорядження Мінмайна РФ від 31.07.2002 р №2314-р), згідно з якими:
Ринкову вартість мають ті земельні ділянки, які здатні задовольняти потреби користувача (потенційного користувача) протягом певного часу (принцип корисності).
Ринкова вартість земельної ділянки залежить від попиту та пропозиції на ринку і характеру конкуренції продавців і покупців (принцип попиту та пр...
