і інших ділянок землі. Об'єктом оцінки служить реальний або гіпотетичний базовий ділянку.
Після встановлення вартості одиниці порівняння або вартості базового ділянки можна визначати ринкову вартість окремих земельних ділянок, вносячи поправки на їх відмінні параметри.
Для визначення величини поправок за окремими параметрами застосовують такі способи:
- прямим попарним зіставленням цін аналогів, що відрізняються один від одного тільки по одному елементу порівняння, і визначенням на базі отриманої таким чином інформації коригування по даному елементу порівняння;
- прямим попарним зіставленням доходу двох аналогів, що відрізняють один від одного тільки по одному елементу порівняння, і визначення шляхом капіталізації різниці в доходах коригування по даному елементу порівняння;
- кореляційно - регресійний аналіз зв'язку між зміною елемента порівняння і зміною цін аналогів (цін одиниць виміру аналогів) і визначенням рівняння зв'язку між значенням елемента порівняння і величиною ринкової вартості земельної ділянки;
- визначенням витрат, пов'язаних зі зміною характеристики елемента порівняння, за яким аналог відрізняється від об'єкту оцінки;
- експертним обгрунтуванням коригувань цін аналогів.
У результаті визначення та внесення коригувань ціни аналогів (одиниці вимірювання аналогів), як правило, повинні бути близькі один до одного. У разі значних відмінностей скоригованих цін аналогів доцільно вибрати інші аналоги; елементи, за якими проводиться порівняння; значення коригувань.
Для визначення ринкової вартості земельних ділянок також застосовуються математичні функції.
Необхідно враховувати, що метод порівняння продажів дає незадовільні результати в умовах високих темпів інфляції, при недоліку відомостей про ринкові продажах зіставних об'єктів або їх низької достовірності, а також при різких змінах економічних умов.
. 2 Метод розподілу
Якщо продажів незабудованих земельних ділянок недостатньо для використання методу порівняння, слід звертатися до непрямим і менш надійним способам, зокрема до методу розподілу, для успішного застосування якого необхідні ретельний аналіз вихідної інформації і певний досвід оцінювача.
Метод розподілу заснований на визначенні співвідношення між вартістю землі і вартістю зведених на ній будов. Ціна продажу об'єкта нерухомості розділяється на дві частини - вартість будівель і вартість земельної ділянки.
Для кожного типу забудови земельної ділянки в конкретному регіоні існує стійка пропорція між вартістю землі і вартістю споруд.
Якщо в районі немає достатнього числа продажів неосвоєних земельних ділянок, слід підібрати порівнянний район з наявними продажами як забудованих, так і незабудованих земельних ділянок. Визначивши типове співвідношення між вартістю землі і загальною вартістю об'єкта нерухомості (частку землі), його переносять для аналізу продажів аналогічних земельних ділянок в район, де проводиться оцінка.
Для застосування методу розподілу необхідні ряд умов:
- наявність інформації про ціни угод з єдиними об'єктами нерухомості, аналогічними єдиного об'єкту нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку. При відсутності інформації про ціни угод допускається використання цін пропозиції (попиту);
- наявність інформації про найбільш імовірною частці земельної ділянки в ринковій вартості єдиного об'єкта нерухомості;
- відповідність поліпшень земельної ділянки його найбільш ефективному використанню.
Метод розподілу передбачає таку послідовність дій:
- визначення елементів, за якими здійснюється порівняння єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, з об'єктами - аналогами;
- визначення по кожному з елементів порівняння характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку;
- визначення по кожному з елементів порівняння коригувань цін аналогів, відповідних характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку;
- коригування по кожному з елементів порівняння цін кожного аналога, що згладжує їх відмінності від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку;
- розрахунок ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, шляхом обгрунтованого узагальнення скор...
