gn="justify"> - транспортна доступність;
- інфраструктура (наявність або близькість інженерних мереж та умови підключення до них, об'єкти соціальної інфраструктури тощо).
До характеристик угод із земельними ділянками, у тому числі, відносяться:
- умови фінансування угод із земельними ділянками (співвідношення власних і позикових коштів, умови надання позикових коштів);
- умови платежу при здійсненні операцій із земельними ділянками (платіж грошовими коштами, розрахунок векселями, взаємозаліки, бартер тощо);
- обставини вчинення операції з земельними ділянками (чи був земельну ділянку представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти, афільованість покупця і продавця, продаж в умовах банкрутства тощо);
- зміна цін на земельні ділянки за період з дати укладання угоди з аналогом до дати проведення оцінки.
Характер і ступінь відмінностей аналога від оцінюваного земельної ділянки встановлюються в розрізі елементів порівняння шляхом прямого зіставлення кожного аналога з об'єктом оцінки. При цьому передбачається, що угода з об'єктом оцінки буде здійснена виходячи зі сформованих на ринку характеристик угод із земельними ділянками.
) перевірка достовірності інформації про угоди з відібраними для порівняння ділянками, шляхом:
- підтвердження однієї зі сторін операції або агентом;
- виявлення умов угоди, її типовості, відсутності тісного зв'язку
сторін (головний і дочірня компанії, родичі, залежні особи), відсутність особливих обставин і т.п.
) внесення поправок з урахуванням відмінностей між оцінюваним і кожним порівнянним ділянкою. У результаті визначається продажна ціна кожного з порівнянних ділянок, у випадку, якби він мав такі ж параметри, що і оцінюваний ділянку.
Якщо оцінюваний земельну ділянку відрізняється від порівнянного, то в ціну останнього необхідно внести поправки, щоб визначити, за яку ціну він міг би бути проданий, якби володів тими ж характеристиками, що і оцінюваний ділянку. При коригуванні фактичних цін продажів порівнюваних об'єктів поправки виробляються в ціні порівнянного ділянки. При цьому необхідно відповісти на питання: За яку ціну був би проданий порівнянний земельну ділянку, він володів тими ж характеристиками, що і оцінюваний ділянку ?. Наприклад, коли порівнюваний земельну ділянку поступається оцінюваному ділянці, фактична ціна продажу першого повинна бути збільшена до тієї величини, за яку він був би проданий, володіючи більш високими характеристиками оцінюваного земельної ділянки.
При оцінці землі поправки слід проводити по всіх основних характеристиках, які для покупців володіють вартістю: розмір, місце розташування, відстань від міста і доріг, форма і глибина ділянки, кутове розташування, тип грунтів, рельєф, економічні умови та ін.
Застосовують наступні одиниці порівняння [7]:
. Ціна за 1 га - для великих масивів сільськогосподарського, промислового призначення або для житлового будівництва.
. Ціна за 1м 2 - в ділових центрах міст, для офісів, магазинів і т.д.
. Ціна за 1 фронтальний метр - для комерційного використання земель у містах. Вартість ділянки пропорційна довжині його межі по вулиці або шосе при стандартній глибині ділянки, на яку припадає невелика частина вартості.
. Ціна за лот - стандартні за формою і розміром ділянки в районах житлової, дачної забудови та ін.
. Ціна за одиницю щільності - коефіцієнт відношення площі забудови до площі земельної ділянки (ФАР - поверх, зона, відношення). Правила зонування зазвичай обмежують величину будівлі даним коефіцієнтом. Наприклад, якщо ФАР дорівнює 3, то сумарна площа всіх поверхів не повинна більш ніж в 3 рази перевищувати загальну площу земельної ділянки. Це означає що можна 3-поверхова будівля на всій ділянці, 6-поверхова - на половині ділянки, 12- поверхова на 0,25 ділянки.
При використанні методу одиниці порівняння на основі ряду фактичних продажів розраховується середня вартість одиниці порівняння для кожної однорідної групи земельних ділянок. Середня вартість визначається шляхом розрахунку медіани (середини рангового ряду) або середньоарифметичної величини ціни продажу в розрахунку на одну одиницю порівняння. Метод одиниці застосовують, якщо ділянки сильно відрізняються один від одного за розмірами, але відносно схожі за іншими параметрами, його перевагою є відносна простота і легкість.
Другий прийом заснований на визначенні шляхом аналізу порівняння продажів вартості базового, стандартного ділянки, яка є потім орієнтиром розрахунку вартост...
