інженерне обладнання, оплата праці та ін Укрупнені показники можуть бути розраховані на 1 м3, 1 м2, 1 погонний метр, 1 норма-година і т.д. Існує кілька варіантів використання методу розбивки по компонентах:
- субпідряд;
- розбивка за профілем робіт;
- виділення витрат.
Метод субпідряду заснований на тому, що будівельник-генпідрядник наймає субпідрядників для виконання частини будівельних робіт. Потім розраховуються сумарні витрати по всіх субпідрядникам.
Метод розбивки за профілем аналогічний попередньому і заснований на розрахунку витрат на наймання різних фахівців.
Метод виділення витрат передбачає використання різних одиниць порівняння для оцінки різних компонент будівлі, після чого ці оцінки підсумовуються.
Одним з важливих моментів при оцінці будь-якого майна є визначення його зносу. З поняттям зносу прямо пов'язане фактичний стан об'єкта на момент оцінки. Розрізняють знос фізичний, функціональний і зовнішній. p> Методи визначення зносу:
В· порівняння продажів;
В· ефективного віку;
В· розбиття.
Метод порівняння продажів полягає у виявленні вартості накопиченого зносу будівлі шляхом зіставлення його відновної вартості з поточними цінами продажів аналогічних об'єктів.
Метод ефективного віку заснований на експертизі оцінюваного об'єкта і апробованої гіпотезі про те, що ефективний вік так відноситься до типового терміну економічної життя, як накопичений знос до поточної відновної вартості.
Метод розбиття полягає в послідовній оцінці всіх видів зносу, включаючи:
В· усувний фізичний знос;
В· непереборний фізичний знос;
В· усувний функціональний знос;
В· непереборний функціональний знос;
В· зовнішній знос.
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами-аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни. Порівняльний підхід реалізує принцип заміщення, що виражається в тому, що за наявності на ринку кількох аналогічних об'єктів з однаковою корисністю, попитом буде користуватися об'єкт з мінімальною вартістю. Порівняльний підхід застосовується, коли існує достовірна і доступна для аналізу інформація про ціни і характеристиках об'єктів-аналогів. p> Основними методами порівняльного підходу є:
В· прямий порівняльний аналіз продажів;
В· порівняння на основі аналізу показників доходу і ціни продажу.
Метод прямого порівняльного аналізу продажів - спосіб оцінки вартості шляхом порівняння недавніх продажів порівнянних об'єктів з оцінюваним об'єктом після внесення коригувань, які враховують відмінності між об'єктами. Прийнято виділяти такі типові елементи порівняння: права власності на нерухомість сть; умови фінансування; умови продажу; стан ринку; місцерозташування; фізичні характеристики; економічні характе...
