ристики; використання; компоненти вартості, не пов'язані з нерухомістю. p> При порівнянні на основі аналізу показників доходу і ціни продажу використовуються наступні показники:
В· валовий рентний мультиплікатор;
В· загальний коефіцієнт капіталізації.
Валовий рентний мультиплікатор дорівнює відношенню ціни продажу або до потенційного валового доходу, або дійсному валового доходу. Справедлива вартість об'єкта оцінки розраховується шляхом множення величини орендної плати для об'єкта оцінки на валовий рентний мультиплікатор для даного типу власності. Загальний коефіцієнт капіталізації дорівнює відношенню чистого операційного доходу до ціни продажу. Вартість об'єкта оцінки отримують діленням прогнозованої величини його чистого операційного доходу на знайдене значення загального коефіцієнта капіталізації.
Прибутковий підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від використання об'єкта оцінки. Прибутковий підхід застосовується, коли існує достовірна інформація, дозволяє прогнозувати майбутні доходи, які об'єкт оцінки здатний приносити, а також пов'язані з об'єктом оцінки витрати. При застосуванні дохідного підходу оцінювач визначає величину майбутніх доходів і витрат і моменти їх отримання. p> Прибутковий підхід передбачає два основні методи:
В· метод прямої капіталізації;
В· метод капіталізації за нормою віддачі.
Метод прямої капіталізації - оцінка майна при збереженні стабільних умов використання майна, постійної величини доходу, відсутності первинних інвестицій і одночасному обліку повернення капіталу і доходу на капітал. Метод капіталізації за нормою віддачі встановлює (з використанням норми доходу на капітал в якості норми дисконту) зв'язок величин чистого операційного доходу, обчислених для кожного року всього прогнозного періоду, і вартість реверсії на кінець останнього року прогнозного періоду з вартістю об'єкта. Даний метод може бути реалізований безпосередньо методом капіталізації за нормою віддачі або методом дисконтованих грошових потоків.
1.12 Методика оцінки ринкової вартості земельних ділянок
Земельна ділянка - базисна складова будь-якої нерухомості. І хоча в більшості угод, пов'язаних з об'єктами нерухомості, вартість земельних ділянок прихована за інтегральними цінами кожного майнового комплексу, необхідність самостійної оцінки цих ділянок виникає в наступних випадках:
В· оцінка земельної ділянки, як один з етапів витратного підходу оцінки об'єктів нерухомості, без якого неможливо прорахувати економічні інтереси власника майна і очікування передбачуваного інвестора;
В· для цілей страхування, коли земельна ділянка страхується від підтоплення, екологічного забруднення, можливість землетрусів і т.д.;
В· при визначенні стартових цін на аукціонах, при конкурсних продажах, акціонуванні підпри...
