підтверджене на основі зібраної інформації та розрахунків професійне судження оцінювача щодо вартості об'єкта оцінки.
1.11 Методика оцінки ринкової вартості нерухомого майна
Послідовність визначення вартості об'єкта оцінки (етапи оцінки)
Процедура оцінки майна включає в себе сукупність прийомів, що забезпечують процес збору та аналізу даних, проведення розрахунків вартості об'єкта та оформлення результатів оцінки.
У Відповідно до Федерального стандартом ФСТ № 1, проведення оцінки включає в себе наступні етапи:
1. укладення договору на проведення оцінки, що включає завдання на оцінку;
2. збір та аналіз інформації, необхідної для проведення оцінки;
3. застосування підходів до оцінки, включаючи вибір методів оцінки і здійснення
необхідних розрахунків;
4. узгодження (узагальнення) результатів застосування підходів до оцінки та визначення
підсумкової величини вартості об'єкта оцінки;
5. складання звіту про оцінку.
Методика визначення ринкової вартості об'єкта оцінки
Витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відтворення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням зносу і старіння. Витратний підхід застосовується, коли існує можливість замінити об'єкт оцінки іншим об'єктом, який або є точною копією об'єкта оцінки, або має аналогічні корисні властивості. Процедура оцінки включає в себе розрахунок вартості нового будівництва та розрахунок сумарного зносу. Визначення вартості нового будівництва можливо чотирма основними методами:
В· метод кількісного обстеження;
В· метод укрупнених узагальнених показників вартості (метод порівняльної одиниці);
В· метод розбивки по компонентах:
Метод кількісного обстеження є найбільш точним, але в той же час і найбільш трудомістким. Суть його полягає в абсолютно точному кількісному визначенні всіх витрат, що відносяться до будівництва об'єкта. Знаючи кількість всіх матеріалів і трудовитрат визначають прямі витрати. Потім визначають непрямі витрати і прибуток підприємця.
Метод укрупнених узагальнених показників вартості або метод порівняльної одиниці увазі, що одиницею виміру вартості є уніфікований показник споживчої корисності оцінюваного будинку (1 куб. м загальної площі житлових будівель, 1 куб. м ємності складських приміщень, 1 ліжко-місце лікарень тощо). Загальна вартість будівлі за цим методом визначається твором вартості нормативних або порівняльних витрат, приведених до даній одиниці, і числа таких одиниць в оцінюваному будівлі.
Метод розбивки по компонентах заснований на визначенні компонентів нерухомого майна та примноження їх на укрупнені вартісні показники. В якості компонентів можуть виступати: фундамент, стіни та перегородки, перекриття (Покриття), покрівля, підлоги, отвори, оздоблювальні роботи,...
