кій знаходиться об'єкт нерухомості. p align="justify">. Розраховується вартість заміщення або відновна вартість об'єкта нерухомості. У звіті з оцінки обов'язково треба вказати, яка з цих двох вартостей визначена. p align="justify">. Розраховуються всі види зносу об'єкта нерухомості: фізичний, функціональний і зовнішній. p align="justify">. Загальний знос об'єкта нерухомості віднімається з витрат на його відтворення або заміщення. Виходить вартість об'єкта нерухомості за мінусом зносу. p align="justify">. Розраховується загальна вартість об'єкта нерухомості та земельної ділянки шляхом підсумовування цих вартостей. br/>
5. Дохідний підхід до оцінки НЕРУХОМОСТІ
Даний підхід до оцінки об'єктів нерухомості включає два методи: капіталізації доходів (пряма капіталізація) та дисконтованого грошового потоку.
.1 МЕТОД КАПІТАЛІЗАЦІЇ ДОХОДІВ (МЕТОД ПРЯМИЙ КАПІТАЛІЗАЦІЇ)
Метод капіталізації доходів полягає в розрахунку поточної вартості майбутніх доходів, отриманих від використання об'єкта. Дохід від використання об'єкта нерухомості і виручка від його перепродажу капіталізуються в поточну вартість, яка представлятиме собою ринкову вартість об'єкта. Даний метод оцінки використовується тоді, коли потік майбутнього доходу стабільний. p align="justify"> Формула, за якою визначається вартість об'єкта С, має вигляд
С = Д/к
де Д - чистий дохід; к - коефіцієнт капіталізації.
Таким чином, для того щоб визначити вартість об'єкта за методом прямої капіталізації,
необхідно:
) визначити чистий дохід від використання об'єкта;
) визначити чистий дохід від продажу об'єкта;
) розрахувати коефіцієнт капіталізації стосовно до даного доходу.
Коефіцієнт капіталізації - це параметр, що перетворює чистий дохід у вартість об'єкта. При цьому враховується як сама чиста прибуток, одержуваний від експлуатації оцінюваного об'єкта, так і відшкодування основного капіталу, витраченого на придбання об'єкта. Коефіцієнт капіталізації, що враховує ці дві складові, називається загальним коефіцієнтом капіталізації або ставкою капіталізації чистого доходу. При цьому чистий дохід, який використовується для капіталізації, визначається за певний період, як правило, за рік. Таким чином, загальний коефіцієнт капіталізації (або повна ставка капіталізації) висловлює залежність між річною величиною чистого доходу, одержуваного в результаті експлуатації об'єкта, і його ринковою вартістю. p align="justify"> Існує кілька методів розрахунку коефіцієнта капіталізації. До найбільш часто вживаним відносяться: метод прямої капіталізації (або метод прямого зіставлення), метод пов'язаних інвестицій - ...
