ування (поправка) ціни продажу i-ro об'єкта порівняння на відмінність в j-ой характеристиці від об'єкта оцінки.
Метод порівняння продажів базується на інформації про недавні угоди з аналогічними об'єктами на ринку і порівнянні оцінюваної нерухомості з аналогами.
Вихідною передумовою застосування методу порівняння продажів є наявність розвиненого ринку нерухомості. Недостатня ж розвиненість даного ринку, а також те, що оцінюваний об'єкт нерухомості є спеціалізованим або володіє винятковими вигодами або обтяженнями, що не відображають загальний стан ринку, роблять застосування цього підходу недоцільним.
Основні етапи оцінки нерухомості методом порівняння продажів.
й етап. Вивчаються стан і тенденції розвитку ринку нерухомості і особливо того сегмента, до якого належить даний об'єкт. Виявляються об'єкти нерухомості, найбільш зіставні з оцінюваним, продані відносно недавно.
й етап. Збирається і перевіряється інформація по об'єктах аналогам; аналізується зібрана інформація, і кожен об'єкт аналог порівнюється з оцінюваним об'єктом.
й етап. На виділені відмінності в ціноутворюючих характеристиках порівнюваних об'єктів вносяться поправки в ціни продажів порівнянних аналогів.
й етап. Узгоджуються скориговані ціни об'єктів аналогів, і виводиться підсумкова величина ринкової вартості об'єкта нерухомості на основі порівняльного підходу.
На першому етапі необхідно сегментування ринку, тобто розбиття ринку на сектори, які мають схожі об'єкти та суб'єкти. Подібні об'єкти по:
призначенням використання;
якості;
переданим прав;
місцю розташування;
фізичним характеристикам. Подібні суб'єкти по:
платоспроможності;
можливостям фінансування;
інвестиційної мотивації.
Порівнянні об'єкти повинні ставитися до одного сегмента ринку нерухомості, і операції з ними здійснюватися на типових для даного сегмента умовах:
терміні окупності;
незалежності суб'єктів угоди;
інвестиційної мотивації.
Зокрема, необхідно відстежувати такі моменти.
Термін експозиції - час, який об'єкт знаходиться на ринку. Термін експозиції відрізняється для різних сегментів ринку і залежить неабиякою мірою від якості об'єктів. Якщо об'єкт був проданий за період часу, набагато менший стандартного терміну експозиції, це свідчить про занижену ціну. Якщо об'єкт знаходився на ринку значно довше стандартного терміну експозиції, отже, ціна завищена. В обох випадках угода не є типовою для сегмента ринку і не повинна розглядатися як порівнянної.
Завдання 12
Потрібно оцінити дачу загальною площею 50 м 2. Дача має три кімнати. Площа садової ділянки на якому розташована дача - 12 соток. Є інформація по операціях купівлі-продажу п'яти аналогічних об'єктів у розглянутому заміському районі. Характеристики оцінюваного об'єкта та об'єктів порівняння наведені в таблиці.
Таблиця
Характеристика об'ектаОценіваемий об'ек...
