тОб'екти порівняння (аналоги) 12345Цена продажу, руб.5710055800594005620054900S будинку, м 2 505352645556Дінаміка угод (дата продажу) 6 месяцев6 месяцевгод2 неделігодУсловія фин.расчетарыночныеНерыноч. (кредит 4800 руб.) рыночныерыночныерыночныерыночныеS садової ділянки, соток121112101110Чісло комнат344344МестоположениеаналоганалоганалоганалогдальшеТранспортная доступностьаналоганалоганалоганалоганалогВодопроводнетестьнетнетестьесть
Таблиця. Коригування цін продажів об'єктів-аналогів, руб.
Характеристика об'ектаОценіваемий об'ектОб'екти порівняння 12345Цена продажу 1 м 2 107710739281022980Условія фин.расчетарнерыноч.ррррПоправка на умови фін.расчета - 910000Скорректірованная цена98610739281022980Дінаміка угод (дата продажу) 6 месяцев6 месяцевгод2 неделігодПоправка на дату продажу,% (грн.) + 10,4% (103) +10,4% (112) +20,8 (193) +0 +20,8 (204) Скоригований цена10891185112110221184МестоположениеаналоганалоганалоганалогдальшеПоправка на місце розташування 0000 +63 Скоригований цена10891185112110221247Транспортная доступностьаналоганалоганалоганалоганалогПоправка на т.д.00000Размер ділянки, соток121112101110Поправка на розмір участка0-96 +960 +96 Число комнат344344Поправка на число комнат00 +9900 Водопровід нетестьнетнетестьестьПоправка на наявність водопровода0 +99 +9900 Скоригований ціна продажи10891188141510221343Количество внесених поправок, ед.23403Абсолютное значення поправок, руб. +12 +115 +4870 +363 Вартість 1 м 2 об'єкта, руб.1022
Вартість дачі становить 51100руб.
Висновок: В якості ринкової вартості об'єкта оцінки приймається скоригована ціна продажу, отримана по 4 об'єкту-аналогу, в розмірі 1022 руб. за кв. м.
3.2.2 Валовий рентний мультиплікатор
Валовий рентний мультиплікатор (ВРМ) - це відношення ціни продажу об'єкта та валового доходу.
де Р i - ціна продажу i-гo аналогічного об'єкта; i - валовий дохід i-гo аналогічного об'єкта;
n - кількість використовуваних аналогів (3-5 об'єктів).
Заснований на прямого взаємозв'язку між ціною продажу і величиною доходу, є укрупненим показником при орендних (рентних) доходи. Він не коригується за відмінність між порівнянними і оцінюваним об'єктом.
Цей метод застосовується тільки для об'єктів приносять дохід.
Ринкова вартість оцінюваного об'єкта визначається за формулою:
ВРМ
де V - ринкова вартість об'єкта нерухомості; - валовий дохід оцінюваного об'єкта.
Завдання 13
Визначити ринкову вартість однокімнатної квартири, якщо відомі ціни продажів і рівень орендної плати за трьома аналогічним квартирам в даному мікрорайоні міста. Ринкові дані представлені в таблиці. Оцінювана однокімнатна квартира здається за 8900 рублів на місяць.
Рішення:
Таблиця. Розрахунок валового рентного мультиплікатора
Об'єкти-аналогіРиночная ціна, тис. руб.Арендная плата в місяць, тис. руб.Расчетний ВРМКвартіра 135009,4372,34 Квартира 233009,7340,21 Квартира 3365010,4350,96 ВРМ (середній) 354,5
ВРМ (середній)=(372,34 +340,21 +350,96) / 3=354,5
, 9 * 354,5=3155,05 тис.руб.
Ринкова вартість квартири становить близько 3155 тис.р...
