аналогах і об'єкт оцінки;
коректування цін продажів обраних аналогів відповідно до відмінностями від об'єкта оцінки;
встановлення вартості об'єкта оцінки [34, с. 228].
Основними джерелами інформації можуть бути дані реєстраційних, інформаційних, страхових служб і брокерів компаній; періодичні видання з нерухомого майна, інформація, що надається учасниками угод, архіви оцінювача.
Для визначення підсумкової вартості оцінюваної нерухомості необхідна коригування зіставних продажів. Розрахунок та внесення коригувань проводиться на основі логічного аналізу попередніх розрахунків з урахуванням значущості кожного показника. Найбільш важливим є точне визначення поправочних коефіцієнтів.
Вартість об'єкта нерухомості при цьому підході дорівнює середньозваженій ціні по реалізованих аналогам з урахуванням поправок, які враховували їх відмінність від оцінюваного об'єкта:
V=Р до +? D (b), (4)
де P к - продажна ціна аналогічного об'єкта нерухомості;
? D - сума поправочних коригувань. Порівняльний підхід до оцінки нерухомого майна ґрунтується на принципах заміщення, попиту, пропозиції та збалансованості
Таблиця 1 - Порівняльний аналіз підходів до оцінки нерухомості під заставу
Підхід до оцінки недвіжімостіПреімущества подходаНедостаткі подходаСравнітельний подход1. У підсумковій вартості відображається думка типових продавців і покупців. 2. У цінах продажів відбивається зміна фінансових умов і інфляція. 3. Статично обгрунтований. 4. Вносяться коригування на відмінності порівнюваних об'єктів. 5. Досить простий у застосуванні і дає надійні результати 1. Відмінності продажів. 2. Складність збору інформації про практичні цінах продажів. 3. Проблематичність збору інформації про специфічні умови угоди. 4. Залежність від активності ринку. 5. Залежність від стабільності ринку. 6. Складність узгодження даних про істотно розрізняються продажахЗатратний подходПрі оцінці нових об'єктів витратний підхід є найбільш надежним1. Витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості. 2. Спроби досягнення більш точного результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці. 3. Невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкта нерухомості витратам на нове будівництво точно такого ж об'єкта, так як в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос. 4. Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будов. 5. Складність визначення величини накопиченого зносу старих будівель і споруд. 6. Окрема оцінка земельної ділянки від будівель. Даний підхід є доцільним і/або єдино можливим у наступних випадках: - аналіз найкращого і найбільш ефективного земельної ділянки;- Техніко-економічний аналіз нового будівництва і поліпшень;- Оцінка суспільно-державних і спеціальних об'єктів;- Оцінка об'єктів на малоактивних ринках;- Оцінка для цілей страхування та оподаткування
Точна оцінка залежить від якості і кількості використовуваної для аналізу інформації, тому збору та перевірці даних по аналогам об'єкта оцінки потрібно надавати дуже велике значення.
При порівняльному підході використовуються:
метод ринку капіталу, - орієнтований на оцінку підприємства, як діючого, яке і далі передбачає функціонувати;
метод угод застосовний для випадку, коли інвестор має намір закрити підприємство або істотно скоротити обсяг його випуску;
метод галузевих коефіцієнтів орієнтований на оцінку підприємства, як діючого, яке і далі передбачає функціонувати [6, с.11].
2. Аналіз та оцінка об'єктів нерухомості з метою кредитування в ВАТ «Ощадбанк»
. 1 Соціально-економічний розвиток регіону в 2010-2011р.р.
Значення Краснодарського краю в Російській Федерації визначається наступними факторами.
Краснодарський край реалізує геостратегічну функцію форпосту стабільності на південних рубежах Росії.
Краснодарський край є прикордонною територією і єдиним виходом Росії до Чорного моря, а через нього - до найважливіших міжнародних морських шляхів.
Основу продуктивних сил Краснодарського краю складають промисловий, будівельний, паливно-енергетичний комплекси, область інформаційних і комунікаційних технологій, а також агропромисловий, транспортний, курортно-рекреаційний і туристський комплекси.
Динамічний розвиток агропромислового комплексу Краснодарського краю забезпечує продовольчу безпеку країни:
край має багатющими ресурсами сільськогосподарських земель, у тому числі чорноземами, площа яких становить 4805...
