ційними конкурентами.
Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу і поточної вартості об'єкта.
Коефіцієнт капіталізації - норма доходу, що відображає взаємозв'язок між доходом і вартістю об'єкта оцінки.
Розрізняють два види капіталізації:
пряма капіталізація;
капіталізація доходу за нормою віддачі на капітал.
При прямої капіталізації розглядають дві величини: річний дохід і ставка капіталізації.
Ставка капіталізації - це відношення ринкової вартості майна до принесеному їм чистому доходу.
Ставка дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку в певний момент часу вартості грошових потоків, що виникають в результаті використання майна.
Базова формула дохідного підходу:
=I/R, (1)
де V - вартість нерухомості, - очікуваний дохід від оцінюваної нерухомості. Під доходом зазвичай мається на увазі чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за період, - норма доходу або прибутку - це коефіцієнт або ставка капіталізації [6, с.19].
Витратний підхід - це сукупність методів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу [17, с.70].
Базується витратний підхід на припущенні, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створення об'єкта аналогічної корисності. При застосуванні цього підходу враховуються витрати інвестора, а не підрядника.
Розрахунок вартості поліпшень з урахуванням накопиченого зносу визначається за формулою:
Су=С нс - С і, (2)
Підсумкова вартість нерухомості розраховується за формулою:
З зп=С з + С у, (3)
Де З з - вартість земельної ділянки з урахуванням найбільш ефективного використання;
Сп с - витрати на нове будівництво оцінюваних будівель;
Ін - розрахунок накопиченого зносу [6, с. 34].
При цьому виділяють наступні види зносу:
фізичний знос розглядається як знос, пов'язаний зі зниженням працездатності об'єкта в результаті природного фізичного старіння та впливу зовнішніх несприятливих чинників;
функціональний знос - знос через невідповідність сучасним вимогам, пропонованим до подібних об'єктів;
зовнішній знос - знос в результаті зміни зовнішніх економічних факторів [21, с.47].
Визначення ринкової вартості нерухомості шляхом підсумовування залишкової вартості поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки.
Інформація, необхідна для застосування витратного підходу:
рівень заробітної плати;
величина накладних витрат;
витрати на обладнання;
норми прибутку будівельників у даному регіоні;
ринкові ціни на будівельні матеріали [29, с.184].
Порівняльний підхід до оцінки - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними [17, с.68].
Порівняльний похід до оцінки нерухомості заснований на принципі заміщення - покупець не придбає об'єкт нерухомості, якщо вартість цього об'єкта перевищує всі витрати з придбання на ринку подібного об'єкта, який володіє тією ж корисністю для покупця. Даний підхід в основному використовується там, де існує достатня база даних про угоди купівлі-продажу або оренди на ринку нерухомого майна [34, с. 227].
Розглянемо умови застосування порівняльного підходу:
об'єкт не повинен бути унікальним.
інформація повинна бути вичерпною, що включає умови здійснення операцій.
фактори, що впливають на вартість порівнюваних аналогів оцінюваної нерухомості, повинні бути порівнянні.
Основні вимоги, пропоновані до аналогу - об'єкту оцінки наступні:
аналог схожий на об'єкт оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам;
подібні умови угоди [17, с.69].
Етапи порівняльного підходу:
вивчення ринку;
збір і перевірка достовірності інформації про пропоновані на продаж або недавно проданих аналогах об'єкта оцінки;
порівняння даних про відібрані...
