кої, європейської та американської систем іпотечного кредитування
В даний час у світовій практиці використовуються дві основні моделі іпотечного кредитування: однорівнева і дворівнева.
Суть однорівневої моделі іпотечного кредитування полягає в тому, що кредитор, залишивши вимоги за іпотечними кредитами у власному портфелі, залучає кошти через емісію своїх цінних паперів та інші пасивні операції, в тому числі позикові, використовуючи при цьому в якості забезпечення виконання вже власних боргових зобов'язань наявні у нього права вимоги за іпотечними кредитами.
При цьому правовий режим іпотечних цінних паперів регулюється спеціальним законодавством, яке надає їх держателям широкі можливості захисту своїх прав, що дозволило, зокрема, іпотечним облігаціям стати найнадійнішими цінними паперами в Німеччині. Їхні власники отримували відсотки по них навіть під час двох світових воєн.
емітує іпотечні цінні папери інститути перебувають під жорстким державним контролем або є строго спеціалізованими установами (організаціями). Саме для даної моделі іпотечного кредитування характерна наявність ощадно-позичкових установ (стройсберкасс).
Рефінансування кредитних ресурсів за однорівневої моделі іпотечного кредитування здійснюється за допомогою депозитних чи фондових інструментів без передачі іпотечних кредитів спеціалізованим інститутам типу агентств (фондів) іпотечного кредитування.
Така система діє в ряді європейських країн, наприклад у Німеччині, Данії, Австрії, Франції, Норвегії та Швеції. Незважаючи на свою довгу історію, модель іпотечних облігацій досить мало поширена. В цілому 85% обсягу ринку іпотечних облігацій Західної Європи припадає на три країни, для яких ця модель традиційна, - Данію, Швецію і Німеччину. При цьому в Данії практично всі іпотечні кредити фінансуються за рахунок випуску іпотечних облігацій, у Швеції - близько 70%, на німецькому ринку іпотечні облігації займають близько 20%. У деяких європейських країнах - Великобританії, Ірландії, Бельгії, Греції, Італії - модель, заснована на використанні іпотечних облігацій, взагалі не застосовується. В інших країнах це модель використовується в дуже малих обсягах.
Суть дворівневої моделі іпотечного кредитування полягає в тому, що кредитор поступається права за іпотечними кредитами іншій особі взамін на отримання грошової суми.
Дана модель функціонує за рахунок спеціальних інститутів - агентств іпотечного кредитування, які спеціалізуються на придбанні прав за іпотечними кредитами, виданими на первинному ринку, і подальшої їх реалізації: переуступка на вторинному ринку інвесторам, формування іпотечних кредитних пулів і їх продаж (продаж прав участі в них) вторинним інвесторам, випуск іпотечних цінних паперів і інші способи.
Найбільшого масштабу і досконалості ця модель досягла в США. З даної причини часто її також називають американською моделлю іпотеки.
Початок нинішнього століття ознаменувався різким збільшенням обсягів кредитування, розвитком нових форм рефінансування іпотечних кредитів, а також збільшенням попиту на іпотечні цінні папери. Перші п'ять років ціни на нерухомість в США росли, а ставки за іпотечними кредитами знижувалися (мінімум склав 3,5% річних). У цій ситуації кредитні організації збільшували обсяги іпотечних операцій, знижуючи вимоги до позичальників. При цьому з'являлися нові іпотечні продукти: кредити зі змінною ставкою; кредити з дворічним періодом пільгової ставки; кредити, що дозволяють пропускати платежі; кредити без первісного внеску з виплатою одних тільки відсотків. Одночасно відбулося зниження критеріїв кредитування: банки мало цікавилися рівнем доходів потенційних домовласників, вносити початковий внесок за купується в борг об'єкт нерухомості найчастіше не було потрібно. Кількість документів, необхідних для отримання кредиту, було знижено до мінімуму, а їх достовірність практично не перевірялася. В результаті до кінця 2005 року загальний обсяг виданих у США іпотечних кредитів склав приблизно 10 трлн. дол., або 75% ВВП країни. Але ринок житла до цього моменту фактично завмер.
Розвиток сек'юритизації дало додатковий і більш дешевий джерело фінансування для «традиційних» фінансових інститутів і дозволило вийти на ринок кредитування новим організаціям, які не залучали депозити. Регулювання останніх було мінімальним, а їх бізнес був рас лічений, в першу чергу, на ті категорії позичальників які з тих чи інших причин не могли взяти кредит в «традиційних» банках. Через механізму перерозподілу ризиків сек'юритизація створила ілюзію їх зменшення та здешевлення, т. Е. Кредитні організації, знизивши вимоги, при формуванні процентної ставки для конкретного позичальника не тільки брали в розрахунок меншу вартість финансир?? вання, а...
