івлі-продажу нерухомості.
Таким чином, угоди (в тому числі купівля-продаж) із зазначеними об'єктами мізерна (ст. 168,169 ГК РФ).
Самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її обличчям або за його рахунок, крім випадків, зазначених у ст. 222 ГК РФ (п. 3). Аналогічне положення закріплено і в спеціальному законодавстві РФ. Так, особа, винна в будівництві об'єкта без відповідного дозволу на будівництво, зобов'язана за свій рахунок здійснити знесення (повне розбирання) самовільної будівлі або привести архітектурний об'єкт і земельну ділянку в первісний стан (п. 3 ст. 25 Федерального закону «Про архітектурну діяльність в Російської Федерації »).
Але перш, ніж визнавати угоду купівлі-продажу самовільно побудованого житлового приміщення (житлового будинку) нікчемною, суд повинен визначити, чи дійсно дана споруда є самовільним будовою. Розглядаючи судову практику щодо захисту прав добросовісного набувача житлового приміщення, С.Ю. Макаров зазначає, що після трьох років з моменту прийняття Конституційним судом Російської Федерації Постанови від 25 квітня 2003 г. №6 - П «У справі про перевірку конституційності положень п. 1 і 2 ст. 167 Цивільного кодексу Російської Федерації у зв'язку з скаргами громадян О.М. Маринічевою, А.В. Немирівської, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой і В.М. Ширяєва »можна з достатньою підставою говорити про те, як складається практика розгляду судами загальної юрисдикції відповідних спорів. У зв'язку з цим стало очевидно, які обставини мають найбільш важливе значення в даних ситуаціях і, відповідно, якими доказами необхідно оперувати для обгрунтування своєї позиції у справі. З'явилася визначеність в тому, яку позицію у справі потрібно займати і яку доказову базу слід формувати як для захисту інтересів добросовісних набувачів, так і для захисту інтересів осіб, що прагнуть домогтися витребування спірного житлового приміщення у добросовісного набувача.
РОЗДІЛ 2. ІСТОТНІ УМОВИ та державної реєстрації договору купівлі-продажу житлових ПРИМІЩЕНЬ
.1 Ціна, предмет, особи, що зберігають право користування житловим приміщенням - як істотні умови договору купівлі-продажу житлового приміщення
Явна особливість, що відрізняє договір продажу житлового приміщення (нерухомості) від інших відплатних договорів і від інших договорів купівлі-продажу товарів міститься у статті 555 Цивільного кодексу РФ і полягає в тому, що договір продажу житла повинен містити узгоджене сторонами у письмовій формі умова про ціну житлового майна. Ця умова є істотним для даного виду договору і при його відсутності, такий договір буде вважатися неукладеним.
Оцінка нерухомості - наука прикладного економічного аналізу, мета якого полягає у виявленні найбільш ефективного з економічної точки зору використання об'єкта, в дослідженні попиту і пропозиції на відповідному ринку, а також у розробці моделі оцінки об'єкта, яка прогнозувала б найбільш ймовірну ціну його продажу. Оцінка нерухомості, у тому числі житлового приміщення - це явище багатофакторне і складне, тому на ринку нерухомості її здійснюють професійні оцінювачі.
Ціна може бути вказана:
Шляхом позначення в тексті договору купівлі-продажу житлового
приміщення конкретної грошової суми за житлове майно.
) Шляхом позначення в договорі купівлі-продажу житлового приміщення грошової суми за одиницю площі, у зв'язку з чим ціна житлового майна визначається виходячи з його площі.
При цьому в обох випадках ціна може бути виражена:
безпосередньо в рублях;
в рублях у сумі еквівалентній певній сумі в іноземній валюті або в умовних грошових одиницях.
Також можлива покупка житлового приміщення в к?? едит. Відповідно до статті 489 Цивільного кодексу РФ Договором купівлі-продажу товару в кредит може бути передбачена оплата цього товару в розстрочку. При цьому такий договір буде вважатися укладеним, якщо в ньому поряд з іншими істотними умовами вказані порядок, строки і розміри платежів.
Відносно ціни статтею 555 Цивільного кодексу РФ встановлено два дуже важливих правила:
Якщо в законі (наприклад, у Законі про приватизацію житла) або в договорі купівлі-продажу нерухомості, у тому числі житлового приміщення, чітко не сказано, що ціна об'єкта нерухомості, продаваної за договором продажу, не включає в себе (в якості складової частини) і ціну на переданий разом з ним земельну ділянку, то говорити про перехід до покупця права власності на цю земельну ділянку немає підстав.
Але якщо ні закон, ні договір купівлі-продажу нерухомості, у тому числі житлового приміщення, не передбачили інше, то діє загальне правило, яке у тому, що ціна на продаваний об'єкт нерухомості включає в себе і ціну переданого разом з об'єктом ділянки землі і право власності на цю земельну ділянку.
На підставі пункту 1 статті 555 Цивільного кодексу РФ договір купівлі-продажу житлового приміщення однозначно буде вв...
