граничного розміру плати за житлову площу - п.1 ст.682. п.3 ст.687 дає вказівки про те, на якій підставі (зокрема при перевищенні розміру щомісячної плати) може бути розірваний договір найму житлового приміщення в судовому порядку за бажанням однієї із сторін угоди. При цьому стаття ГК РФ перегукуються і посилаються на статті ЖК РФ. Деякі зі статей ГК РФ прямо говорять про житловому праві, не використовуючи будь-яких додаткових термінів.
Інші ж статті використовують завуальовані терміни, наприклад закон, що встановлює максимальний розмір плати за житлове приміщення (п.1 ст.682 ГК РФ) або законодавство про норму загальної площі житлового приміщення (статті 679, 680 і 685).
Необхідність застосування норм житлового законодавства обгрунтовується тим, що багато питань, пов'язаних з визначенням правового режиму житлового приміщення - предмета аналізованого договору ГК РФ, не регламентовані, проте їх рішення необхідно при регулюванні комерційного найму житла.
Ймовірно, застосування житлового права на практиці полягає не тільки в прямих посиланнях на ЖК і закони. Мається на увазі, що відповідно до принципу свободи договору сторони угоди про комерційну здавання і зніманні житлових приміщень можуть включити в текст договору посилання на певні норми Цивільного та Житлового Кодексу РФ (зокрема з питань глави 35 Цивільного Кодексу). Але можливим це стає у випадку, якщо з даних питань немає імперативних вказівок в інших статтях цивільного законодавства.
Очевидно, що позиція законодавця у питанні правового регулювання договору комерційного найму житлового приміщення простежується досить чітко: цивільно-правова природа аналізованого договору і, відповідно, відсутність його правового регулювання в ЖК РФ обумовлюють пріоритетну дію норм ЦК РФ, можливість застосування житлового законодавства до даного договору строго обмежена імперативними нормами глави 35 ЦК РФ.
Такий висновок знайшов своє відображення і в сучасній юридичній літературі, де панівною є точка зору, згідно якої цивільне та житлове законодавство Росії встановлюють різні договірні форми користування житловими приміщеннями.
У главі 35 ЦК РФ виділено дві договірні моделі договір соціального найму і договір найму житлового приміщення, що фактично є договором комерційного найму. Житлове законодавство, центральне місце в системі якого займає ЖК РФ, регламентує відносини соціального найму житлових приміщень (договір соціального найму) і не регулює відносини, пов'язані з комерційним використанням житла, що, в свою чергу, свідчить про те, що договір найму (комерційного) покликаний регулювати відносини, докорінно відрізняються від соціального використання житлових приміщень.
Постановою Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації усунені деякі прогалини ЖК РФ, протиріччя, а також невизначеність, як відзначають фахівці, окремих норм.
Постанова, таким чином, сприяє однаковому застосуванню норм житлового законодавства, крім того, підвищує ефективність їх дії.
Правознавці відзначають, що, можливо," позиції Постанови вплинуть на підхід федерального законодавця до вирішення низки питань при внесенні необхідних (і давно очікуваних) змін до Житлового кодексу РФ.
Житловий кодекс РФ не містить пояснень щодо передумов, процедури і результатів при визнанні недійсним договору соціального найму житла. Постановою Пленуму заповнити цю прогалину.
У п.23 даної Постанови названі причини, за якими договір соціального найму може бути визнаний недійсним:
фізичні особи, що виступають в якості наймача житлового приміщення, подали іншого боку недостовірні дані про склад сім'ї мешканців, про характеристику їх доходів, про майно сім'ї, з якого можуть стягуватися податки, в цілому надали неправдиві відомості про своє праві на соціальний найм житла;
мали місця порушення прав інших осіб, які претендують на дану житлову площу, наприклад, житло надається в неправильній черговості;
чиновники, котрі вирішують питання про надання соціального житла допусти неправомірні дії або бездіяльність;
були порушені, або неправильно застосовані інші норми російського житлового законодавства, зокрема норми ЖК РФ, закони, підзаконні нормативно-правові акти, в т. ч. акти суб'єктів РФ.
Якщо договір соціального найму визнається недійсним, то і сам договір найму розчулився. А мешканці, заселилися в житлове приміщення згідно з договором, підлягають виселенню в приміщення за попереднім місцем проживання, або, якщо це неможливо, їм тимчасово надаються схожі житлові приміщення, відповідні вим...
