оги ЖК РФ та складом сім'я мешканців. Дані правила регулюються вже цивільним правом, зокрема вони закріплені в пункт 2 статті 167 ГК РФ, який є обов'язковим для виконання на всій території РФ.
Глава 2. Загальні положення договору найму житлового приміщення та особливості їх видів
2.1 Загальні положення про договори найму?? ілого приміщення
Житлові приміщення передаються у оплатне володіння і користування за допомогою договору найму житлового приміщення.
Права та обов'язки учасників такої угоди регулює гл.35 ГК РФ і акти житлового законодавства, серед яких особливо виділяють ЖК РФ. Договір найму жилого приміщення фахівці називають центральним інститутом житлового законодавства і одночасно одним з видів цивільно-правових договорів.
Частина друга ГК РФ інакше, ніж законодавство, що діяло раніше, регламентує порядок укладання договорів у сфері платної передачі приміщень житлового призначення у володіння і користування.
На думку юристів, суть Кодексу зводиться до виділення двох видів угод: договору найму для фізичних осіб (гл.35 ГК РФ), та договору оренди житлових приміщень для юридичних осіб (гл.34). Але при цьому висувається зауваження про те, що й у випадку оренди житлові приміщення повинні використовуватися орендарями суто за їх прямим цільовим призначенням (п.2 ст.288 та п.2 ст.671)" .
Пункт 1 ст.671 ЦК України встановлює, що в результаті укладення угоди про наймання житлових приміщень наймач отримує у володіння і користування від наймодавця (власника житла або його представника) житлове приміщення. За це приміщення наймач, як наймач зобов'язаний сплачувати власнику за надане житло.
У цьому ж Кодексі фактично використовуються терміни договір соціального найму і договір комерційного найму приміщень житлового призначення. Причому договір комерційного найму зустрічається в ст. Наймання житлового приміщення raquo ;, а в інших статтях згадується просто договір найму житлового приміщення.
Житлове законодавство, як вказують правознавці, крім цих двох договорів виділяє і передачу в найм спеціальних приміщень, про що ми згадували раніше. До таких спеціальних приміщень можуть належати:
службові житлові приміщення;
приміщення житлового характеру у гуртожитках;
житлові приміщення, що є власністю житлово-будівельних та інших кооперативів.
Об'єкт договорів найму - це приміщення, яке відповідає випалюваною житловим законодавством вимогам і офіційно визнано придатними для проживання людей.
За ст.673 ГК РФ об'єктом договору найму житлового приміщення може бути ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку). Придатність житлового приміщення для проживання визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством .
Не може бути окремим предметом угоди про соціальному наймі житла спільні приміщення у багатоквартирних будівлях, приміщення не ізольовані від інших приміщень, приміщення додаткового господарського призначення.
Як відзначають фахівці," говорячи про неізольованих приміщеннях, слід згадати про існування так званих суміжних, суто-суміжних і прохідних кімнат, які, зважаючи житловими, в колишні часи так чи інакше ставали самостійними об'єктами житлових прав. Крім того, в багатонаселених комунальних квартирах не рідкість наявність так званих МОП - місць загального користування (загальних коморах, сушарок і т.п.) - колись житлових приміщень, що використовуються за згодою уповноважених житлових органів мешканцями зазначених квартир для допоміжних побутових потреб.
До допоміжних традиційно відносять приміщення, необхідні для цільового використання: коридори, холи, кухонні приміщення та ін."
Легальне визначення спільного майна в багатоквартирному будинку дано в ст.290 ГК РФ і істотно конкретизовано ст.36 ЖК РФ.
Отже, можна зрозуміти, що тільки ізольовані приміщення в багатоквартирних будинках, а також індивідуальних житлових будинках, повністю житлові приватні будинки можуть виступати в якості повноцінних предметів договору найму житлових площ.
Глава 35 ГК РФ спрямована в першу чергу на регламентацію пов'язаних з комерційним наймом відносин. До зазначених у Цивільному кодексі України двом видам договору найму житлових приміщень фахівці справедливо відносять набір положень, що входять в дану главу.
Так, в ст.674 ГК РФ закріплено положення про те, що угоду про здачу в найм житлових приміщень має підтверджуватися письмовим договором...
