здачі в оренду майна, що належить державі.
У теорії і практиці склалося неоднозначне сприйняття договору оренди. З одного боку, він сприймався як цивільно-правовий договір майнового найму, відомий римському і дореволюційному російському праву. Але, з іншого боку, оренда вважалася інструментом роздержавлення економіки і, по суті, своєрідною організаційно-правовою формою створюваних комерційних організацій [17, с. 13].
Спроба повернути договором оренди його нормальне Цивілістичному зміст була зроблена при розробці частини 1 і 2 ЦК Росії. Їх прийняття в значній мірі дозволило наявні колізії. Договір оренди зайняв своє місце в особливій частині зобов'язального права. При введенні в дію частини 2 ГК були скасовані нормативні акти спеціального орендного законодавства. Відповідно до Федеральним законом від 26 січня 1996 р Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації з 1 березня 1996 на території Російської Федерації не застосовуються Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду [5, ст. 3].
Особливим видом договору оренди відповідно до нового цивільного законодавства став договір оренди будівель і споруд. Його виділення в окремий вид договору обумовлено предметом договору, особливостями переданих в оренду об'єктів нерухомого майна - будівель та інших споруд. На думку законодавця, вони зажадали встановлення спеціальних правил, особливого правового режиму, відмінного від загального режиму нерухомого майна.
Таким чином, орендні відносини з приводу користування та володіння будівлями - це відносини, що виникають між орендодавцем і орендарем, з приводу обмеження речових прав власника, який передає орендарю своє нерухоме майно на певний строк у тимчасове користування і ( або) володіння за орендну плату.
Що ж стосується відмінностей між будівлями та іншими спорудами, які існують в повсякденному розумінні, відзначимо, що вони не мають правового значення ще і в силу того, що цивільне законодавство не передбачає диференційованого регулювання правовідносин, що виникають у зв'язку з цими об'єктами. Юридично значущим є відділення будівель від інших будівель, що не відносяться до нерухомості, а також від інших об'єктів нерухомості, на які не поширюються спеціальні правила, передбачені параграфом 4 глави 34 ЦК РФ.
2. Особливості укладення та виконання договору оренди будівель
2.1 Особливості укладення договору оренди будівель
Договір оренди будівлі укладається у письмовій формі шляхом складання єдиного документа, підписаного обома сторонами [4, п.1 ст. 651]. Порушення зазначеної вимоги є підставою для визнання відповідної угоди недійсною.
Договір оренди будівель підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом [4, п. 2 ст. 609]. Порядок реєстрації договорів оренди нерухомого майна встановлено Федеральним законом Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [3].
Так, договір оренди будівлі підлягає державній реєстрації у випадку, коли укладається на строк не менше одного року [4, п.2 ст. 651].
Оскільки в тексті ЦК міститься термін не менше року raquo ;, слід вважати, що державній реєстрації підлягають і договори оренди будівель і споруд, укладені терміном і на один рік [4, п. 2 ст. 651].
На практиці часто зустрічаються випадки, коли договір оренди спочатку укладається на строк в 11 місяців або на інший строк менше року, а потім неодноразово продляется на той самий строк. Згідно з правовою позицією ВАС РФ, при продовженні договору оренди, укладеного на термін менше одного року, на такий же термін після закінчення початкового терміну оренди відносини сторін регулюються новим договором оренди, який не підлягає державній реєстрації в силу пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ [42 , п. 10].
Якщо договір оренди укладено на термін менше року і згодом не більше ніж на рік був продовжений додатковою угодою, то в цьому випадку ні договір, ні додаткову угоду реєструвати не потрібно. Якщо договір оренди нерухомого майна, укладений на термін менше року, продовжено додатковою угодою, то виникає новий договір оренди, який не підлягає державній реєстрації за умови, що договір також продовжений на термін менше одного року.
Договір оренди, укладений або відновлений на невизначений термін, державної реєстрації не підлягає. Це можна довести, спираючись на пункт 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ та роз'яснення ВАС РФ.
Так, з пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ випливає, що договір, який підлягає державній реєстрації, повинен відповідати двом умовам:
встановлювати термін його дії;
