того, що цивільне законодавство не передбачає диференційованого регулювання правовідносин, що виникають у зв'язку з цими об'єктами. Юридично значущим є відділення будівель від інших будівель, що не відносяться до нерухомості, а також від інших об'єктів нерухомості, на які не поширюються спеціальні правила, передбачені параграфом 4 глави 34 ЦК РФ.
У юридичній літературі наводяться такі ознаки будівель:
штучність зведення;
прив'язка до певного земельній ділянці;
неможливість переміщення об'єкта без невідповідного збитку його призначенням;
самостійність;
закінченість з точки зору можливості використання за цільовим призначенням [21, с. 76].
ГК РФ виділяє будівлі в числі об'єктів орендних відносин, які включають весь спектр нежитлових (виробничих, культурних і т. д.) і житлових (житлові будинки) будов. При цьому відразу слід застерегти, що житлові будинки за допомогою орендних відносин можуть бути надані в користування тільки юридичним особам [4, п. 2 ст. 671].
Згідно з Федеральним законом Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним raquo ;, до нерухомого майна, права на яке підлягають державній реєстрації, відносяться, зокрема і будівлі. А в силу ст. 26 зазначеного закону в тому випадку, якщо в оренду здаються будівлі, до договору оренди нерухомого майна, акредитуючій на державну реєстрацію прав, додаються кадастрові паспорти цих будівель із зазначенням розміру орендованої площі.
Щодо будівель загальновизнані класифікації за функціональним призначенням, значущості використання, ознакою подільності, розгляд яких необхідно з позицій особливостей правового регулювання.
За функціональним призначенням будівлі діляться на дві групи: житлові та нежитлові (з різним правовим режимом використання). Житлові будинки функціонально призначені для постійного проживання громадян. Вимоги до таких будівель встановлені житловим законодавством. До нежитловим відносяться будівлі, використовувані для виробничих, навчальних, адміністративних, торгових та інших цілей. Нежитлові будівлі можуть мати вбудовані житлові приміщення, і навпаки, у складі житлової будівлі можуть перебувати нежитлові приміщення, проте подібна ситуація не змінює статусу названих будівель [37, с. 40].
Дана класифікація має велике значення, так як переклад будівлі з однієї категорії в іншу може здійснюватися тільки в суворо встановленому законом порядку і з дотриманням норм, встановлених житловим законодавством. Більше того, цивільне законодавство забороняє розміщення в житлових будинках промислових виробництв. Подібне використання приміщення допускається тільки після зміни його статусу [6, п. 3 ст. 288].
Договір оренди будівлі обов'язково відображає функціональне призначення об'єкта оренди, яке має суворо дотримуватися орендарем.
За значущістю використання виділяють основні і службові будівлі. Подібна класифікація відповідає традиційному для цивільного права поділу на головну річ і приналежність [6, ст. 135]. Стосовно до будівель основним вважається будівля, чільне по капітальності будівлі, за архітектурними ознаками і за своїм призначенням. Службовим вважається будівля, яка по відношенню до основного має другорядне, обслуговуюче значення [29, с. 8].
Подібна класифікація значима для виділення індивідуально - певного предмета договору оренди будівлі або споруди, який повинен співпадати з об'єктом державної реєстрації.
У відповідності з Федеральним законом від 21.07.1997 Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним об'єктом державної реєстрації може бути або основне і службове будову як єдиний об'єкт обліку, або тільки основну будівлю без службових будівель.
За ознакою подільності будівлі можуть бути технічно ділимими і неподільними. Можливість поділу будівлі на окремі приміщення, частини є юридично значимої при виділ частки із спільної власності і т.п. [26, с. 107].
Підводячи підсумки по дослідженої чолі, відзначимо, що до моменту прийняття частини першої ДК Росії в 1994 р правове регулювання орендних відносин було вельми непослідовним. Існували серйозні колізії прийнятого орендного і загальногромадянського законодавства. До відносин з договору оренди застосовувалися положення ЦК РРФСР 1964 р, Основ цивільного законодавства 1991 р як акти загального цивільного законодавства. Крім того, застосовувалися положення Основ законодавства про оренду, а також Указ Президента РФ від 14 жовтня 1992 року № 1230 Про регулювання орендних відносин та приватизації майна державних і муніципальних підприємств, зданого в оренду raquo ;, який основною метою мав врегулювання відносин по...
