>
Схема оцінки обрана після вивчення оціночної ситуації, ознайомлення з об'єктами оцінки, збору та аналізу вихідних даних.
Схема оцінки передбачає два етапи:
на першому етапі визначається ринкова вартість об'єкта з використанням трьох підходів оцінки: витратного, порівняльного та дохідного.
на другому етапі проводиться узгодження оцінок, отриманих різними способами, і визначається величина ринкової вартості по кожному об'єкту.
Процес оцінки включає в себе наступні етапи:
v співбесіду з власником;
v вивчення юридичної, технічної та бухгалтерської документації;
v дослідження ринку продажів і оренди аналогічних об'єктів;
v застосування сучасних підходів до оцінки об'єкта;
v узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів;
v підготовка звіту та висновку про оц?? нке.
.3 Огляд підходів до оцінки
Визначення вартості здійснюється з урахуванням усіх факторів, що істотно впливають як на ринок нерухомості в цілому, так і безпосередньо на цінність розглянутої власності. При визначенні вартості нерухомості зазвичай використовують три основні підходи:
витратний підхід;
порівняльний підхід;
прибутковий підхід.
Використання трьох підходів призводить до отримання трьох різних величин вартості одного й того самого об'єкта. Після аналізу результатів, отриманих різними підходами, остаточна оцінка вартості нерухомості встановлюється, виходячи з того, який підхід (и) найбільш відповідає оцінюваному об'єкту.
.3.1 Витратний підхід оцінки
Витратний підхід ґрунтується на вивченні можливостей інвестора в придбанні нерухомості і виходить з того, що інвестор, виявляючи належну розважливість, не заплатить за об'єкт більшу суму, ніж та, в яку обійдеться одержання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного за призначенням якості будівлі в осяжний період без істотних витрат.
Даний підхід оцінки може призвести до об'єктивних результатів, якщо можливо точно визначити величини вартості і зносу об'єкта за умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на ринку нерухомості.
Згідно Федеральним стандартам, Витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відтворення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням зносу і застарівання.
Витрати на відтворення об'єкта оцінки - витрати на створення точної копії об'єкта оцінки з використанням застосовувалися при створенні об'єкта оцінки матеріалів і технологій.
Витрати на заміщення об'єкта оцінки витрати, необхідні для створення аналогічного об'єкта, з використанням матеріалів та технологій, що застосовуються на дату оцінки.
Оцінка зносу.
Знос - це втрата вартості через погіршення фізичного стану об'єкта та/або його морального застарівання. Накопичений знос визначається як різниця між поточною вартістю відновлення (заміщення) і реальною продажною вартістю об'єкта на дату оцінки.
Залежно від причин викликають втрату вартості, знос ділиться на три типи:
фізичний знос;
функціональний знос;
знос зовнішнього впливу.
Фізичний знос - це втрата вартості за рахунок природних процесів в процесі експлуатації. Він виражається в старінні, зношуванні, руйнуванні, гнитті, корозії, поломки конструктивних дефектах. Такий тип зносу може бути як устранімим, так і непереборним. Усувний фізичний знос (тобто знос який може бути усунутий в результаті поточного ремонту) включає в себе плановий ремонт або заміну частин об'єкта в процесі повсякденної експлуатації.
Функціональний знос є втратою у вартості внаслідок відносної нездатності даної споруди забезпечити корисність в порівнянні з новим спорудою, створеним для таких же цілей. Він зазвичай викликаний поганою плануванням, що не відповідність технічним та функціональним вимогам за такими параметрами як розмір, стиль, термін служби, і т.д. Функціональний знос може бути як устранімим, так і не устранімим. Функціональний знос вважається устранімим, коли вартість ремонту або заміни застарілих або неприйнятних компонентів вигідна або, принаймні, не перевищує величини додається корисності та/або вартості. В іншому випадку знос вважається непереборним.
Фізичний і функціональни...
