й знос зазвичай притаманні самій власності.
Зовнішній знос викликається факторами ззовні - зміною ситуації на ринку, зміною фінансових і законодавчих умов і т. д.
.3.2 Порівняльний підхід
Даний підхід ґрунтується на припущенні, що суб'єкти на ринку купівлі - продажу нерухомості діють за принципом заміщення, тобто грунтуючись на інформації про аналогічні угоди по порівнянних об'єктах. Інакше кажучи, розсудливий покупець за виставлене на продаж об'єкт нерухомості не заплатить більше, ніж за аналогічний за якістю і корисності об'єкт.
Даний підхід включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах, подібним з оцінюваним. Ціни на аналогічні об'єкти коригуються з урахуванням параметрів, за якими об'єкт відрізняється один від одного. На основі скоригованих цін визначається ринкова вартість оцінюваного об'єкту.
Основні етапи процедури оцінки власності з використанням методу порівняльного аналізу продажів:
Докладне дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі чинники, що мають відношення до об'єктів порівнянної корисності;
Визначення відповідних одиниць порівняння і проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці;
Зіставлення оцінюваного об'єкта з вибраними об'єктами порівняння з метою коригування їх продажних цін або виключення зі списку порівнюваних;
Приведення ряду скоригованих показників вартості порівнянних об'єктів до одного або до діапазону ринкової вартості об'єкта оцінки.
.3.3 Дохідний підхід
Прибутковий підхід заснований на принципі очікування. Даний принцип заснований на припущенні, що типовий інвестор або покупець, набуває актив в очікуванні отримання майбутніх доходів або вигод.
Прибутковий підхід при оцінці об'єктів нерухомості представлений двома методами:
Метод капіталізації доходу
Метод дисконтування грошових потоків.
В основі того й іншого методів лежить передумова, що величина вартості нерухомості обумовлена ??можливістю отримувати за допомогою цього об'єкта доходи в майбутньому
Основні етапи при визначенні вартості об'єкта дохідним підходом:
Оцінка валового потенційного доходу на основі аналізу поточних ставок і тарифів на ринку для порівнянних об'єктів;
Визначення дійсного валового доходу шляхом вирахування з потенційного валового доходу втрат виробництва оцінених на основі аналізу ринку, характеру його динаміки стосовно до оцінюваного об'єкту;
Визначення чистого операційного доходу шляхом вирахування з потенційного валового доходу витрат по експлуатації, визначених на основі аналізу фактичних витрат за змістом і/або типових витратах на даному ринку.
Чистий операційний дохід перераховується в поточну вартість рядом способів. Вибір способу перерахування залежить від якості вихідної інформації.
.3.4 Підсумкове висновок про вартість об'єкта нерухомості
Заключним елементом процесу є аналіз отриманих результатів і зведення їх до єдиної вартості об'єкта. Процес відомості заснований на присвоєння коефіцієнтів значимості кожному з отриманих результатів на основі виконаного аналізу.
.4 Вихідні дані і джерела інформації
У дослідженні використовувалися наступні джерела інформації:
Договір купівлі-продажу земельної ділянки (Купча) від 28.11.2005 р
Технічний паспорт об'єкта ин. № 233: 070 - 15774 від 20.07.2007 г.
Свідоцтво про державну реєстрацію права власності на будівлю НАN № 0067346 від 04.07.2006 р .;
Свідоцтво про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку НАN№ 0557784 від 18.01.2006 р
Постанова глави Красноярського краю № 4 717 від 22.11.2004 р
Акт прийому-передачі від 05.12.2005 р
Кадастровий план земельної ділянки № 23.3/05 - 2 146 від 18.08.2007 р
ФЗ «Про оціночної діяльності в РФ» № 135 від 29 липня 1998 р
Федеральні Стандарти оцінки (ФСО №№ 1, 2, 3), затверджених наказом Міністерства Економічного розвитку і торгівлі РФ від 20.07.2007 р за №№ 254, 255, 256.
Цивільний кодекс РФ.
Індекси цін в будівництві. Міжрегіональний інформаційно аналітичний бюлетень «КО-ІНВЕСТ».
Збірки укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд для переоцінки основних фондів/Затверджені Держбудом СРСР № 28.
Єдині норми амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів народного господарства СРСР. Постанова Ради міністрів СРСР від 22 жовт...
