, рівень будівельних витрат, ринкові коефіцієнти завантаження приміщень, динаміку орендної плати та ціновий діапазон подібних об'єктів нерухомості.
До державних чинників відносять політичну і правову діяльність на всіх рівнях державного управління, яка може впливати на характер і тенденції функціонування ринку нерухомості та вартість нерухомості. Найбільш важливі фактори включають федеральне, регіональне та місцеве податкове законодавство, місцеві правила зонування, будівельні норми і правила, санітарні норми, спеціальне законодавство, що впливає на вартість нерухомості.
Найважливіші фактори, що впливають на вартість: корисність, дефіцит (рідкість), потреба і реальна купівельна спроможність, в процесі своєї взаємодії формують економічний принцип попиту та пропозиції. Споживчі властивості товару, обсяг його пропозиції, можливості і потреби покупців в його придбанні в сукупності формують попит і пропозиція то вару в конкретній ринковій ситуації.
Володіння і успішне управління нерухомістю забезпечують інвесторам можливість отримання економічної вигоди. Хоча ринки нерухомості відрізняються нестабільністю, нерухомість є основним об'єктом оціночної діяльності, а ринки не рухомості - важливою рушійною силою економічного розвитку.
Зміни стану ринку обумовлені динамікою факторів, що впливають на вартість нерухомості: природні, економічні, громадські, екологічні та політичні. Характер змін залежить від активності ринків. Зміни соціальних, економічних, політичних і екологічних факторів впливають на попит і пропозицію нерухомості і, отже, на вартість окремих об'єктів нерухомості.
Принцип конкуренції. Конкуренція виникає між покупцями або орендарями і є результатом взаємодії зусиль кількох потенційних покупців або орендарів при укладанні угоди. Конкуренція виникає також між продавцями або власниками нерухомості в процесі взаємодії зусиль кількох потенційних продавців або власників нерухомості при її продаж або здачу в оренду. Покупці і продавці нерухомості націлені на максимізацію доходів при адекватному рівні ризику. Тому в умовах ринкової конкуренції кожен об'єкт нерухомості конкурує не тільки з усіма іншими об'єктами, придатними для даного виду використання на конкретному секторі ринку, але і з об'єктами інших сегментів ринку.
Оптимальне використання нерухомості відображає основний допущення відносно поведінки ринку нерухомості. Розглядаючи ринкові фактори, що визначають вартість нерухомості, оцінювач ідентифікує оптимальне використання нерухомості. Подібний аналіз відіграє істотну роль при визначенні вартості нерухомості, оскільки він визначає місце об'єкта на ринку з позиції альтернативних варіантів використання землі на конкретну дату.
Таким чином, ринкова вартість або ціна, яку покупець готовий заплатити, а продавець готовий прийняти за нерухомість, базується на уявленні оцінювача про найбільш вигідному використанні земельної ділянки або будівель. Незважаючи на те, що вільні і забудовані земельні ділянки мають тенденцію до оптимального використання, висновок оцінювача про оптимальне використання нерухомості може не збігатися з поточним використанням. Оскільки варіант використання землі може бути обмежений існуючими будівлями, оптимальне використання визначають і для земельної ділянки як умовно вільного, і для нерухомості в цілому. Сформульований варіант оптимального використання нерухомості базується на комплексному аналізі ринкових умов і тенденцій.
. 3 Етапи оцінки об'єктів нерухомості
Процес оцінки ринкової вартості нерухомості включає систему послідовних дій оцінювача - від постановки нерухомості на оцінку, до передачі замовнику підготовленого в письмовій формі звіту про оцінку містить об'єкта нерухомості, вираженої в грошових одиницях.
Універсальна модель оцінки являє собою досить гнучкий алгоритм, який разом з тим має строго певну послідовність дій оцінювача, що регламентуються законодавчими актами, теорією й методологією оцінки.
Основна мета оцінки нерухомості - визначення ринкової вартості об'єкта та узгодження результатів з замовником. Постановка об'єкта на оцінку відповідно до типом нерухомості і подальшим застосуванням результатів оцінки визначає вимоги до інформаційного забезпечення та обробці даних. Аналіз інформації охоплює відомості від загального стану економіки до конкретних характеристик оцінюваного об'єкта. Це дозволяє оцінювачу встановити взаємозв'язок і взаємозалежність принципів, факторів і параметрів, що визначають вартість конкретного не рухомості. Збір та обробка ретроспективної інформації дозволяє отримати дані для прогнозування ринкових тенденцій, динаміки прибутковості і вартості нерухомості в осяжному майбутньому.
Безпосередньо оцінка вартості не...
