опозиції).
Ринкова вартість земельної ділянки не може перевищувати найбільш вірогідні витрати на придбання об'єктів еквівалентної корисності (принцип заміщення).
Ринкова вартість земельної ділянки залежить від очікуваної величини, терміну та ймовірності отримання доходу від земельної ділянки за певний період часу при найбільш ефективному його використанні без урахування доходів від інших чинників виробництва, що залучаються до земельної ділянки для підприємницької діяльності ( принцип очікування).
Ринкова вартість земельної ділянки змінюється в часі і визначається на конкретну дату (принцип зміни).
Ринкова вартість земельної ділянки залежить від зміни її цільового призначення, дозволеного використання, прав інших осіб на земельну ділянку, поділу майнових прав на земельну ділянку.
Ринкова вартість земельної ділянки залежить від його місцеположення і впливу зовнішніх факторів (принцип зовнішнього впливу).
Ринкова вартість земельної ділянки визначається виходячи з його найбільш ефективного використання, тобто найбільш ймовірного використання земельної ділянки, що є фізично можливим, економічно виправданим, відповідним вимогам законодавства, фінансово здійсненним і в результаті якого розрахункова величина вартості земельної ділянки буде максимальною (принцип найбільш ефективного використання).
При проведенні оцінки Експерт зобов'язаний використовувати три підходи або обґрунтувати відмову від використання:
витратний, що відображає точку зору по створенню об'єктів оцінки з позиції понесених витрат;
дохідний, що відображає позиції найбільш вірогідного покупця;
порівняльний, що відображає сукупність ціноутворюючих факторів конкретного ринку, присутніх на дату оцінки.
Вибір того чи іншого підходу для оцінки здійснюється, виходячи із специфіки оцінюваного об'єктів, особливостей конкретного ринку і складу відомостей, що містяться в поданій інформації. У загальному випадку, за наявності достатньої кількості ринкової інформації для оцінки необхідно застосовувати всі три підходи. Неможливість або обмеження застосування будь-якого з підходів обгрунтовуються в ув'язненні.
ВИТРАТНИЙ ПІДХІД
У відповідності з Федеральним стандартом оцінки №1 «Загальні поняття оцінки, підходи до оцінки та вимоги до проведення оцінки», витратний підхід - це сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відтворення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням зносу і застарівання.
Земельна ділянка, відповідно до ст. 1 Земельного кодексу РФ, є:
природним об'єктом;
основою здійснення господарської та іншої діяльності;
нерухомим майном;
об'єктом права власності та інших прав на землю.
Цією ж статтею Земельного кодексу РФ передбачено, що все, що створено на земельній ділянці, слід долю земельних ділянок, тобто закладений принцип єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів.
У міру поглиблення ринкових відносин в сучасній Росії земля поступово стає товаром, тобто об'єктом цивільного обороту, і як будь-який товар земля повинна мати споживчу і ринкову вартість.
Земля, насамперед, будучи природним ресурсом, а потім просторовим базисом, засобом виробництва і нерухомістю володіє рядом специфічних особливостей, які необхідно знати і враховувати їх в процесі оцінки її вартості:
. Земля не є результатом людської праці, як інші засоби виробництва, вона - продукт природи. Отже, на її появу як товару ніяких витрат не було потрібно, її «справила» природа. Таким чином, можна зробити висновок про непридатними до землі підходу, заснованого на аналізі витрат.
. У всіх галузях народного господарства земля є просторовим операційним базисом, тобто місцем, на якому здійснюється процес праці.
. Земля просторово (за площею) обмежена і нічим не замінима. Інші ж засоби виробництва в міру розвитку продуктивних сил можуть кількісно і якісно змінюватися. Обмеженість земельних ресурсів обумовлює необхідність дбайливого ставлення до неї і раціонального використання.
. Чи не зношуваність і вічність. Земля на відміну від інших засобів виробництва не схильна моральному і фізичному зносу, у зв'язку, з чим до вартості земельних ділянок не застосовні поняття «зносу» і «амортизації» на відміну від вартості поліпшень.
. Земля характеризується сталістю місця розташування (неперемещаемость), тому її просторові форми і багато властивостей стабі...
