іст договору оренди будівель і споруд
Орендодавцем з даного договору вправі виступати будь-яка фізична або юридична особа, яка має титул власника будівлі або споруди, або особа, уповноважених законом або власником здавати дані об'єкти в оренду. Якщо в оренду здається будівлю або споруду, є державною або муніципальною власністю і не закріплене за державними і муніципальними підприємствами і установами, то орендодавцями за цим договором виступають органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах їх компетенції, встановленої актами, що визначають статус цих органів. При здачі в оренду державних будівель і споруд нерідко в договорі орендодавцем називається балансоутримувач, який не є при цьому стороною договору - орендодавцем. Іншими словами, тут немає множинності осіб на стороні орендодавця. Балансоутримувач, будучи господарюючим суб'єктом орендодавця, відповідає за технічне обслуговування, утримання, експлуатацію та ремонт об'єкта. Так, Федеральне агентство з управління федеральним майном виступає орендодавцем перебувають у федеральній власності адміністративних будівель, споруд і нежилих приміщень, що не закріплених за іншими юридичними особами, на речовому праві.
До іншим особам, уповноваженою бути орендодавцями в силу закону, можуть бути віднесені: суб'єкти права господарського відання - унітарні державні та муніципальні підприємства; казенне підприємство як суб'єкт права оперативного управління, установа - щодо будівель і споруд, придбаних ним в результаті підприємницької діяльності, дозволеної установі її установчими документами (ст. 295, 297, 298 ЦК). При цьому державні та муніципальні унітарні підприємства здають в оренду будівлі та споруди не тільки за згодою власника або органу, ним уповноваженої, але і з дотриманням вимоги про збереження підприємством можливості здійснювати діяльність, предмет і цілі якої визначені статутом такого підприємства.
Орендарями можуть бути громадяни та юридичні особи, але, як правило, в якості орендарів виступають комерційні та некомерційні організації, що орендують будівлі та споруди для підприємницької діяльності або (стосовно до будівлям) для забезпечення їх діяльності в якості організації (зокрема, для розміщення офісу). Орендарями житлових будівель можуть бути лише юридичні особи (п. 2 ст. 671 ЦК).
Істотною умовою договору оренди будівлі або споруди є розмір орендної плати (ст.654 ГК РФ). За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про її розмір договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ЦК, не застосовуються (п. 1 ст. 654).
Як зазначають дослідники, незалежно від того, який вид орендної плати буде обраний сторонами, він обов'язково повинен бути виражений у грошовому еквіваленті. Іншими словами, якщо сторони визначать, що орендною платою стане надання орендарем орендодавцеві будь-яких послуг, то крім виду послуг і періодичності їх надання обов'язково вказується їх вартість. Вартість орендної плати повинна бути визначена також і тому, що від її розміру залежить величина податку на додану вартість. При цьому вартість орендної плати може бути виражена як в рублях, так і в іноземній валюті.
На практиці найчастіше орендна плата являє собою періодичні грошові платежі. Слід зазначити, що будь-яке зустрічне надання повинно бути еквівалентним і мати грошову оцінку. Умова про вартість переданого майна доповнює умова про об'єкт оренди і формулюється на основі балансової або ринкової ... вартості об'єкта оренди і служить одним із засобів при здійсненні контролю за використанням майна орендарем, забезпеченні його повернення ... і захист інтересів сторін у випадку пошкодження ... або знищення майна raquo ;. Оцінка вартості здається в оренду майна вельми важлива і необхідна, від неї залежить початкова ціна об'єкта при реалізації з публічних торгів; оцінка необхідна для визначення викупної ціни при вилученні земельної ділянки для державних або муніципальних потреб (ст. 281 ГК РФ), і, нарешті, від ринкової вартості будівлі або іншої споруди залежить розмір орендної плати за користування цим об'єктом.
Орендна плата диференціюється залежно від ступеня зносу будівлі або споруди, виду діяльності орендаря при використанні об'єкта (біржова, банківська, освітня, гральний бізнес тощо), виду та якості будівельного матеріалу (цегла, бетон і інш.), статусу будівлі (об'єкт культурної спадщини народів Росії), типу будівлі (виробниче, складське і т.п.), ступеня технічного облаштування, зручностей комерційного використання (вихід на магістралі, місцезнаходження від станцій метро і т.п. ) та інших показників.
Плата за оренду будівлі або споруди включає плату за користування земельною ділянкою (п. 2 ст. 654 ЦК). Правило це диспозитивное, і законом або дого...
