игованих цін аналогів;
- розрахунок ринкової вартості оцінюваного земельної ділянки шляхом множення ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, на найбільш ймовірне значення частки земельної ділянки в ринковій вартості єдиного об'єкта нерухомості.
Однак, викладений метод, який здається надзвичайно простим для практичного застосування, наталківается на серйозні труднощі, пов'язаної з проблемою встановлення найбільш вірогідною частки. Справа в тому, що реальні дані по операціях із землею практично відсутні; тому розрахувати безпосередньо необхідні для розрахунків параметри ринку не представляється можливим. Виникає зачароване коло: з одного боку, щоб визначити ринкову вартість землі, потрібно знати найбільш ймовірну частку землі в ринковій вартості нерухомості, з іншого боку, щоб визначити згадану частку, потрібно знати ринкову вартість земельної ділянки. Таким чином, подібний шлях визначення вартості ділянки землі на практиці не може бути реалізований, оскільки для прямого розрахунку значення згаданої частки потрібно значення ринкової вартості земельних ділянок та вартості єдиних об'єктів нерухомості, що знаходяться на них.
Вихід з цього кола може бути знайдений, якщо значення цієї частки проявляє стійкість на більш широкому безлічі розрізняються земель та об'єктів нерухомості, ніж розглянуті оціночні зони (територія, в межах якої вартість подібних об'єктів нерухомості можна вважати однаковою в межах невизначеності, притаманної ціною нерухомості, розташованої на ділянці). У цьому випадку навчальна вибірка формується на основі статистичних даних по відомим операціях з об'єктами, які можуть знаходитися в іншому місці, і розрахунок значень найбільш вірогідною частки може бути здійснений в рамках більш широких досліджень, що включають різні географічні ареали.
. 3 Метод виділення
Даний метод визначає ринкову вартість земельної ділянки як різницю між ринковою вартістю всього об'єкта нерухомості, тобто земельної ділянки з поліпшеннями і відновної вартістю поліпшень за вирахуванням їх зносу.
Методичними рекомендаціями Мінмайна РФ передбачені два умови застосування методу виділення [9]:
- наявність інформації про ціни угод з єдиними об'єктами нерухомості, аналогічними єдиного об'єкту нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку. При відсутності інформації про ціни угод допускається використання цін пропозиції (попиту);
- відповідність поліпшень земельної ділянки його найбільш ефективному використанню.
Метод передбачає наступну послідовність дій:
- визначення елементів, за якими здійснюється порівняння єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, з об'єктами - аналогами;
- визначення по кожному з елементів порівняння характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку;
- визначення по кожному з елементів порівняння коригувань цін аналогів, відповідних характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку;
- коригування по кожному з елементів порівняння цін кожного аналога, що згладжує їх відмінності від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку;
- розрахунок ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, шляхом обгрунтованого узагальнення скоригованих цін аналогів;
- розрахунок вартості заміщення або вартості відтворення поліпшень оцінюваного земельної ділянки;
- розрахунок ринкової вартості оцінюваного земельної ділянки шляхом вирахування з ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, вартості заміщення або вартості відтворення поліпшень земельної ділянки.
Сума витрат на створення поліпшень земельної ділянки може визначатися з використанням укрупнених і (або) елементних вартісних показників.
До укрупнених вартісними показниками ставляться як показники, що характеризують параметри об'єкта в цілому - квадратний, кубічний, погонний метр, так і показники по комплексам та видами робіт.
До елементним вартісними показниками відносяться елементні ціни і розцінки, використовувані при визначенні суми витрат на створення поліпшень.
Укрупнені та елементні вартісні показники, розраховані в зафіксованому на конкретну дату рівні цін (базисному рівні цін), можуть бути перераховані в рівень цін на дату оцінки з використанн...
