ям системи поточних і прогнозних індексів зміни вартості будівництва.
Розрахунок суми витрат на створення поліпшень з використанням елементних вартісних показників може здійснюватися також з використанням ресурсного і ресурсно-індексного методів. Ресурсний (ресурсно-індексний) метод полягає в калькулюванні в поточних (прогнозних) цінах і тарифах всіх ресурсів (елементів витрат), необхідних для створення поліпшень.
При визначенні суми витрат на створення поліпшень земельної ділянки слід враховувати прибуток інвестора - величину найбільш ймовірного винагороди за інвестування капіталу створення поліпшень. Прибуток інвестора може розраховуватися як різниця між ціною продажу і витратами на створення аналогічних об'єктів. Прибуток інвестора також може бути розрахована як віддача на капітал при його найбільш ймовірне аналогічному за рівнем ризиків інвестуванні. При визначенні вартості заміщення або вартості відтворення враховується величина накопиченого зносу поліпшень.
Недоліки методу виділення:
- він може дати необ'єктивну оцінку вартості будівель і споруд, вік яких перевищує 10 років, оскільки з плином часу ймовірність відтворення застарілого об'єкта нерухомості зменшується, а складність розрахунку накопиченого зносу зростає;
- в умовах високої інфляції складно точно розрахувати вартість витрат на відтворення будівель і споруд.
. 4 Метод капіталізації земельної ренти
ринковий вартість земля кадастр
Метод застосовується для оцінки забудованих і незабудованих земельних ділянок. Умова застосування методу - можливість отримання земельної ренти від оцінюваного земельної ділянки.
Метод передбачає наступну послідовність дій:
- розрахунок земельної ренти, створюваної земельною ділянкою;
- визначення величини відповідного коефіцієнта капіталізації;
- розрахунок ринкової вартості земельної ділянки шляхом капіталізації земельної ренти.
Якщо відомі величина чистого операційного доходу (ЧОД) і норма (коефіцієнт) капіталізації, то можна визначити вартість землі (С) за формулою:
(2)
Капіталізація земельної ренти - визначення на дату проведення оцінки вартості всіх майбутніх рівних між собою або змінюються з однаковим темпом величин земельної ренти за рівні періоди часу, тобто перерахунок потоку майбутніх доходів у суму поточної вартості землі.
Коефіцієнт капіталізації - ставка, за допомогою якої здійснюється перехід від величини поточного чистого доходу від земельної ділянки до його вартості.
В даний час є чотири підходи до розрахунку коефіцієнта капіталізації, спочатку розроблених у світовій практиці для капіталізації земельної ренти, тобто оцінки сільськогосподарських земель.
Перший підхід - розгляд земельної ділянки як різновиду грошового капіталу і, відповідно, розрахунок коефіцієнта капіталізації виходячи з характеристик грошового ринку на дату оцінки. Критерієм ефективності вкладення капіталу виступає процентна ставка по інвестиціях, що характеризуються порівнянним рівнем ризику. У більшості розвинених країн інвестиції в сільськогосподарські землі вважаються не надто ризикованими і прирівнюються до ризиків вкладень у банки високої категорії надійності.
Всеросійський НДІ економіки, праці та управління в сільському господарстві в якості ставки капіталізації рекомендує використовувати ставку Ощадбанку Росії за довгостроковими валютними депозитами.
В даний час грошовий ринок в Україні характеризується значною нестабільністю, тому даний метод розрахунку коефіцієнта капіталізації використовувати складно.
Другий підхід - умовна капіталізація виходячи зі встановленого державою індексу. Цей метод широко застосовується в багатьох країнах для кадастрової оцінки різних категорій земель, насамперед, сільськогосподарських і лісових. В даний час даний метод використовується при кадастрової оцінки в Росії. Кадастрова вартість 1 га сільськогосподарських угідь розраховується шляхом множення розрахункового рентного доходу, отримуваного від виробництва сільськогосподарських культур на 33 року, а 1 га земель лісового фонду - шляхом множення розрахункового рентного доходу від заготівлі деревини на 50 років.
Третій підхід - розрахунок коефіцієнта капіталізації, шляхом побудови кумулятивної (сумарною) моделі, що передбачає збільшення без ризикової (базової) ставки віддачі капіталу на величину премії за ризик в оцінюваний земельну ділянку.
В якості без ризикової ставки зазвичай використовують ставку прибутковості по депозитах банків вищої категорії надійності або річну відсоткову ставку, встановлен...
