я чого прогнозується вартість об'єкта наприкінці періоду володіння в абсолютному або пайовому показнику щодо первісної вартості, тобто так звана величина реверсії.
На останньому етапі спрогнозовані доходи і реверсія перераховуються в поточну вартість по засобом методів прямої капіталізації або дисконтування грошового потоку.
Вибір способу капіталізації визначається характером і якістю очікуваних доходів.
Пряма капіталізація використовується, якщо прогнозуються постійні або плавно змінюються доходи. Якщо динаміка зміни доходу значна, або ці зміни носять не регулярний характер, то використовується дисконтування грошового потоку.
Якщо в перспективі очікується невизначена ситуація щодо майбутніх доходів, то доцільно використовувати метод прямої капіталізації, спираючись на ретроспективні та поточні дані з продажу та орендними угодами стосовно об'єктів аналогам.
За методом прямої капіталізації, величина вартості визначається з використанням тільки двох змінних:
1. Спрогнозувати величина чистого річного доходу;
2. відповідна ставка капіталізації.
Основою методу є той факт, що в умовах вільного і конкурентного ринку, відношення значень орендного доходу до цін продажу для кожного з виявлених об'єктів нерухомості однакового використання розподіляються навколо певної величини, яка і є основним індикатором для вибору ставки капіталізації.
Таким чином, вартість визначається діленням спрогнозованого річного доходу на ринкове значення ставки капіталізації, яка виявляється на основі ретроспективної і поточної інформації про продажі або розраховується, як ставка доходу на капітал.
Ставка капіталізації
Використовується в методі прямої капіталізації:
(1)
Де:
V - вартість;
NOI - величина очікуваного чистого операційного річного доходу;
R - Ставка капіталізації.
Ставка капіталізації включає в себе ставку доходу на капітал і норму повернення, враховує відшкодування первісного вкладених коштів.
Ставка капіталізації, насамперед, відображає ризики, якими піддаються кошти, що вкладаються в даний актив.
Ставка дисконтування (норма прибутку або норма віддачі)
Використовується в методі дисконтованого грошового потоку:
V = У NOI 1 /(1 + i) 1 + FV/(1 + i) n (2)
Де:
i - ставка дисконтування;
FV - ціна перепродажу об'єкта нерухомості в кінці періоду володіння (реверсія);
N - період володіння;
1 - номер платіжного періоду.
У даному випадку вартість визначається, як сума поточних вартостей доходів за кожний період і реверсії, розрахованої за відповідною ставкою.
Ставка дисконтування інакше називається нормою віддачі інвестицій. Ця величина так само характеризує ефективність капітальних вкладень.
Вона враховує весь сукупний дохід, приводячи в ...
