, об'єкти нерухомості у разі зміни ефективності можуть змінювати своє призначення. Це відбувається як у результаті зносу будівель, так і під впливом тенденцій на ринку нерухомості.
Найбільш ефективне використання може розвиватися з часом під впливом різних ринкових стандартів і зовнішніх змін.
На практиці даний принцип є вихідною передумовою, на якій грунтується вибір конкретного виду оцінюваної вартості, і будуватися висновок про її величині.
Існуючі на сьогодні в Росії адміністративні обмеження і зонування часто не відображають вимог ринку, що розвивається нерухомості, і тому фактичне використання земельної ділянки з поліпшеннями часто не відповідає найкращому варіанту.
Всі перераховані вище принципи оцінки нерухомості тісно взаємодіють і залежно від виду та специфіки оцінюваного об'єкта, від використовуваного методу оцінки можуть відігравати основну або допоміжну роль.
Ці принципи є теоретичну основу оцінки вартості об'єктів нерухомості.
На них базуються три фундаментальних підходу до оцінці нерухомості:
- витратний;
- прибутковий;
- порівняння продажів.
1.2 Характеристика основних підходів та методів оцінки нерухомості
Як було сказано раніше, існую три основних підходу до оцінки нерухомого майна: витратний, дохідний і порівняльний. Далі в роботі будуть розглянуті переваги та недоліки, а також докладна методика проведення кожного з даних методів.
Прибутковий підхід до оцінки нерухомого майна
Дохідний метод оцінки відображає мотивацію типового покупця дохідної нерухомості: очікувані майбутні доходи з необхідними характеристиками.
Враховуючи, що існує безпосередній зв'язок між розміром інвестицій і вигодами від комерційного використання об'єкта інвестицій, вартість нерухомості визначається як вартість прав на отримання принесених нею доходів. Ця вартість (ринкова, інвестиційна) визначається, як поточна вартість майбутніх доходів, генерується екпортувати оцінюваним активом.
Основна перевага дохідного підходу порівняно з ринковим і витратним полягає в тому, що він більшою мірою відображає уявлення інвестора з нерухомості, як джерела доходу, тобто це якість нерухомості враховується, як основний ціноутворюючий фактор.
Дохідний метод оцінки тісно пов'язаний з ринковим і витратним методами. p> Основним недоліків методу є те, що він у відміну від двох інших методів оцінки заснований на прогнозних даних.
Структура дохідного підходу
На першому етапі при використанні прибуткового підходу складається прогноз майбутніх доходів від здачі оцінюваних площ в оренду за період володіння, тобто за час, протягом якого інвестор збирається зберегти за собою право власності на об'єкт нерухомості.
Орендні платежі очищаються від всіх експлуатаційних періодичних витрат, необхідних для підтримки нерухомості в необхідному комерційному стані та управлінні, післ...
