відповідність за факторами часу і ризику початкові інвестиції і реальний економічний ефект.
Ставку дисконтування слід розглядати з урахуванням того, що ринок капіталу, ринок цінних паперів і ринок нерухомості являють собою єдину систему інвестиційних інструментів.
Вибір ставки дисконтування заснований на аналізі доступних альтернативних варіантів інвестицій з порівнянним рівнем ризику, тобто подібна ставка розглядається як альтернативна вартість капіталу.
Методи розрахунку ставки капіталізації вибираються в Залежно від конкретних умов, в яких функціонують об'єкт оцінки, найбільш значними з них є:
1. Інформація про доходи та цінах на основі репрезентативної вибірки за порівнянних об'єктах.
2. Джерела і умови фінансування угод.
3.Возможность коректного прогнозу вартості об'єкта в кінці прогнозного періоду.
Існують такі методи визначення загальної ставки капіталізації:
- Метод аналізу ринкових аналогів;
- Методика покриття боргу DCR;
- Метод пов'язаних інвестицій з фінансових компонентів;
- Метод пов'язаних інвестицій по фізичних компонентів;
- Метод Рингу;
- Метод Інвуд;
- Метод Хоскол'да. p> Застосування техніки залишку
Техніка залишку використовує положення з класичної теорії економіки землі про те, що дохід, приписуваний землі, є залишком від загального доходу, принесеного іншими об'єктами, після того як з цього загального доходу відняли всі складові для задоволення інших чинників виробництва.
Таким чином, дохід, що припадає на земельну ресурс, носить залишковий характер і відповідає так званої земельної ренті за умови, що всі інші ресурси економічно стабілізовані.
Техніка залишку для оцінки землі дозволяє визначити вартість різних інтересів, об'єднаних в дохідної нерухомості:
- фізичних;
- фінансових;
- правових.
Використання техніки залишку для оцінки всіх сопоставляющих, крім землі, носять формальний характер, але успішно використовується при економічному аналізі дохідної нерухомості.
Вихідними величинами є:
1. загальний чистий річний дохід;
2. ставки прибутковості;
3. вартість однією зі складових.
Спочатку визначається дохід, необхідний для залучення інвестицій в складову з відомою вартістю шляхом множення відповідної ставки капіталізації на величину вартості.
Потім визначається дохід, який припадає на другу складову, шляхом вирахування доходу за першою складовою із загального доходу. Дохід для другої складової капіталізується в її вартість. p> Найбільш поширено застосування техніки залишку при аналізі найбільш ефективного використання землі та при її оцінці в випадках, коли відсутня інформація про продажі вільних земельних ділянок.
Оцінка земельної ділянки за допомогою техніки залишку доцільна, коли наявні на ньому споруди досить нові, тобто коли визначенн...
