єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відтворення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу і старіння;
В· порівняльний - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами - аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни;
В· дохідний - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від використання об'єкта оцінки.
У прибутковому підході найважливішим поняттям є капіталізація доходу, що є сукупність прийомів і методів, що дозволяють оцінювати вартість об'єкта на основі, його потенційної здатності приносити дохід. Використовуючи дохідний підхід, оцінювач вимірює поточну вартість майбутніх вигод від володіння нерухомим майном. Потоки доходу в період володіння і виручка від подальших перепродажів майна капіталізуються в поточну вартість за допомогою коефіцієнтів капіталізації. p align="justify"> У світовій практиці при прибутковому підході використовуються два методи оцінки: метод прямої капіталізації і метод дисконтування грошових доходів. Це найбільш універсальні методи, що застосовуються при оцінці вартості різних видів майна підприємства. p align="justify"> Метод прямої капіталізації. Його суть і етапи. Розрахунок поточної вартості майнового комплексу підприємства даним методом виконується в три послідовних етапи. p align="justify"> Етап 1. Розрахунок щорічного чистого доходу. p align="justify"> Поняття чистий операційний дохід (ЧОД) являє собою розраховану стійку величину очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування всіх операційних витрат і резервів, але до обслуговування (тобто без урахування) боргу за іпотечним кредитом амортизаційних нарахувань. ЧОД базується на припущенні, що майно буде здано в оренду на умовах ринкової орендної плати, а також на тому, що цей дохід прогнозується для одного найбільш характерного року. p align="justify"> Розрахунок ЧОД починається з розрахунку потенційного валового доходу (ПВД), що представляє собою очікувану сумарну величину ринкової орендної плати та інших доходів останнього до дати оцінки року (або будь-якого найбільш характерного року). Крім доходу у вигляді орендної плати, власник майна може отримувати інші доходи, які можуть бути отримані в процесі володіння майном у вигляді: плати за користування стоянками і гаражем; плати за встановлення реклами; плати за стаціонарну антену і т. д. Оцінювач повинен проводити порівняння оцінюваного майна з іншими аналогічними, що здаються в оренду об'єктами власності і робити поправки на відмінність між ними.
Для визначення величини ПВД вЂ‹вЂ‹оцінювач повинен скласти сумарну величину ринкової орендної плати з іншими доходами, витікаючими від володіння майном. Однак от...
