акти, як Постанова Уряду Російської Федерації від 07.08.2002 р. № 576 «Про порядок розпорядження земельними ділянками, перебувають у державній власності, до розмежування державної власності на землю », Наказ Мін'юсту РФ від 06.08.2001 р. № 233« Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації договорів купівлі-продажу та переходу права власності на житлові приміщення »та інші.
Вищевказаний перелік джерел правового регулювання відносин з купівлі-продажу нерухомості не є вичерпним, проте їх більш повне дослідження обмежено поставленими завданнями.
2.2 Договір купівлі-продажу нерухомості: поняття, ознаки та особливості
Угода є найбільш поширеним підставою виникнення цивільних правовідносин. Відповідно до ст. 153 ГК РФ угодами визнаються дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Розглянувши вище природу угод з нерухомістю та джерела правового регулювання купівлі-продажу нерухомості перейдемо до розгляду такої угоди як купівля-продаж нерухомості.
Договір купівлі-продажу це основний вид цивільно-правових зобов'язань, застосовуваних у майновому обороті, а договір продажу нерухомості є одним з окремих видів договору купівлі-продажу, які виділяються за ознакою особливого об'єкта продажу - нерухомого майна. Тому даним договором притаманні всі основні ознаки договору купівлі-продажу товарів, що відрізняють останній від інших типів самостійних цивільно-правових договорів. Виходячи з цього, договір продажу нерухомості може бути визначений таким чином: за договором купівлі-продажу нерухомого майна продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти вказаний у договорі майно і сплатити за нього певну грошову суму (ціну) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Таким чином, закон говорить про те, що в силу цього договору створюється зобов'язання. У той же час у цій нормі нічого не говориться про перенесення речового права на нерухомість. Як наслідок, можна зробити висновок про те, що в силу укладеного договору саме по собі право власності на об'єкт нерухомості не переноситься. Таким чином, «формула» продажу нерухомості грунтується на обязательственной конструкції договору купівлі-продажу.
В системі чинного російського законодавства норми, що регулюють продаж нерухомості, викладені в гл. 30 ГК РФ «Купівля-продаж». У цій главі виділяється кілька різновидів спеціально регульованих договорів купівлі-продажу, серед яких особливе місце займає договір продажу нерухомості (ст. 549-558 ГК РФ). Законодавець вважав за необхідне визначити особливі правила регулювання обороту нерухомості. Обумовлено це, очевидно, такими факторами:
нерухоме майно має особливу майнової та соціальної цінністю, що вимагає врахування цих обставин з точки зору необхідності підвищених заходів захисту цих об'єктів цивільного обороту;
нерухоме майно нерозривно пов'язане із земельними ділянками; поземельна нерухомість в принципі є непереміщуваними майном, що не може ігноруватися при створенні юридичних умов обороту цього майна;
нерухомі речі є індивідуально-певними речами, що істотно впливає на порядок і способи визначення їх вартості, а тако...
