Ринкова вартість земельної ділянки=7200 / 0,1=72000 рублів
Висновок: Визначено Ринкова вартість земельної ділянки, яка склала 72000 рублів
3.2 Метод передбачуваного використання
Метод передбачуваного використання також, як і метод залишку, заснований на принципі залишкової продуктивності. Суть методу полягає в тому, що в процесі його застосування моделюється потік витрат, пов'язаних з освоєнням земельної ділянки, і доходів, які буде генерувати освоєний ділянку. Різниця цих доходів і витрат, що представляє собою дохід, приписуваний землі (залишковий дохід), послідовно дисконтируется на дату оцінки з метою визначення вартості оцінюваних прав на земельну ділянку. Даний метод ще називається методом дисконтованих грошових потоків або методом розвитку території.
Метод може застосовуватися при оцінці будь-якої земельної ділянки, у якого є перспектива розвитку (облаштування) - негайно або в найближчому майбутньому. Метод найбільш часто використовується у відношенні неосвоєних ділянок землі. Але можливо його використання і для виділення земельної складової із загальної вартості вже забудованої земельної ділянки, якщо забудова являє собою найбільш ефективний вид використання землі.
Застосування методу виходить з того, що забудова будь-якої ділянки відбувається в два етапи: будівництво та реалізація.
Звідси прогнозуються витрати, пов'язані з будівництвом об'єкта і доходи від його реалізації або здачі в оренду.
3.2.1 Метод послідовних наближень
Необхідно оцінити ринкову вартість повного права власності на об'єкт нерухомості - незабудована земельна ділянка площею 10 соток (1000 м 2).
У процесі аналізу найбільш ефективного використання (НЕІ) оцінюваного об'єкта оцінювач дійшов висновку, що найбільш ефективним буде використання ділянки під котеджне будівництво з будівлею, відповідним сучасному котеджу. Для будівництва такого будинку необхідно півроку.
При цьому витрати в часі розподілилися наступним чином: початок першого місяця - $ 10 000, початок четвертого місяця - $ 8000, початок п'ятого місяця $ 6000. Термін економічного життя котеджу визначений у 10 років з лінійним зносом поліпшень. Орендний платіж на кінець першого року експлуатації визначений у розмірі $ 12 000. Втрати на незайнятість при зборі орендних платежів у річному вимірі спрогнозовані на рівні 5% кожен, а операційні витрати - на рівні 40% від дійсного валового доходу. Визначено також джерело і розмір деякого щорічного додаткового доходу в розмірі $ 1000. Відповідно до діючих нормативних документів податок на землю дорівнює $ 5 за сотку, а податок на поліпшення - 2% від їх балансової вартості. Норма віддачі на капітал, виходячи з аналізу альтернативних інвестицій, визначена в розмірі 12% річних. Повернення первісних інвестицій за методом Рингу. Алгоритм оцінки:
. Потенційний валовий дохід: постійний протягом 10 років.
. Мінус втрати на незайнятість. Втрати на незайнятість розраховуються як різниця ПВД і втрат на незайнятість, що розраховуються на базі ПВД.
. Мінус втрати при зборі орендних платежів. Втрати при зборі орендних платежів розраховуються як відсоток від різниці ПВД і втрат на незайнятість.
