нного ділянки ПараметриПроданний ділянку (АНАЛОГ) см Прилож 1 Поправки на незалеж. Основі,% Поправки на кумулятивній основі Ціна, руб150 000 - Дата09 02 2014МестоположеніеНа 10% краще, ніж у порівнюваного участка101, 1Окружающій ландшафтстандартныйРельефровный, на 10% краще, ніж у порівнюваного участка101, 1Скорректірованная вартість порівнянного ділянки, руб120 000
При оцінці землі поправки слід проводити по всіх основних характеристиках, які для покупців володіють вартістю: розмір, місце розташування, відстань від міста і доріг, форма і глибина ділянки, кутове розташування, тип грунтів, рельєф, економічні умови та ін
Висновок: вартість земельної ділянки дорівнює 120 000 рублів
II Метод порівнюваних продажів вартості базового ділянки
Метод базового ділянки більше підходить для ділянок приблизно однакового розміру, але відрізняються за іншими параметрами (дачні ділянки і т.д.)
Таблиця 2.2 - Розрахунок вартості за способом базового ділянки
УчасткіЦена продажу, рубОбзорІнтенсівность Дорожнього двіженіяОтдален-ть Від ННовгородаРазмер, м 2 Ціна продажу, наведена до базового ділянці, руб базовий-ограниченныйнизкаяотдален0, 1га=1000 м 2275000 № 1 (См Дод. 2) 400 000Cтандартний 1,1 Низька 133км від НН (1) 1000 м 2440000 № 2 (См Дод. 3) 200 000Стандартний 1,1 нізкая70 км прот Н.Н2 000 м 2 (0,5) 110000 Цей прийом заснований на визначенні шляхом аналізу порівнянних продажів стандартного ділянки, яка є орієнтиром розрахунку вартості інших ділянок землі. Об'єктом оцінки служить реальний або гіпотетичний базовий ділянку.
. № 1=440 000 руб, № 2=110 000 руб
. (№ 1 + № 2) / 2=(440 000 + 110 000) * 0,5=275 000 руб
Висновок: вартість за способом базового ділянки склала 275 000 руб
Висновки:
) Методом ринкових продажів визначена вартість земельної ділянки 1000 м 2 на дату оцінки 11.02.2014, яка округлено склала:
(сто двадцять тисяч) 120 000 рублів
) Методом порівнюваних продажів вартості базового ділянки визначена вартість земельної ділянки 1000 м 2 на дату оцінки 11.02.2014, яка округлено склала:
(двісті сімдесят п'ять тисяч) 275000 рублів
2
3. ВИЗНАЧЕННЯ РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ дохідного підходу
3.1 Метод капіталізації земельної ренти
Метод полягає в капіталізації найбільш типовою і стійкою величини ренти. Рента - дохід, принесений земельною ділянкою.
Величина ренти може розраховуватися як дохід від здачі в оренду земельної ділянки або як дохід від його господарського використання.
За відсутності ринку інвестицій, в якості ставки капіталізації можна використовувати подвоєну безризикову ставку відсотка, яка визначається щороку на основі аналізу найменш ризикових інвестицій на території даного суб'єкта Російської Федерації.
Земельна ділянка площею 1000 м 2 приносить власнику дохід 1 квартал (липень, серпень, вересень) - 7200 рублів. Коефіцієнт капіталізації для земельної ділянки дорівнює - 10%.
Річна рента 7200? 1=7200 рублів
...
