мельного законодавства, розмежування права державної і муніципальної власності і принцип самостійності органів місцевого самоврядування (стаття 12 Конституції РФ).
Послідовна реалізація принципу державного регулювання приватизації землі повинна сприяти запобіганню як застосування «незаконних» методів приватизації землі, що вводяться муніципальними нормативними актами, так і необгрунтованих обмежень права придбати земельну ділянку у приватну власність.
Принцип єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів є другим за важливістю застосування у процесі приватизації земельних ділянок. Відповідно до Земельного кодексу, цей принцип полягає в тому, що всі об'єкти, міцно пов'язані із земельними ділянками, слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами.
Принцип «єдності долі» отримав втілення в законодавстві. Згідно з Федеральним законом про приватизацію державних і муніципального майна приватизація об'єктів нерухомості здійснюється одночасно з відчуженням особі, приобретающему таке майно, земельних ділянок, займаних таким майном та необхідних для їх використання. Згідно ФЗ про введення в дію ЗК РФ, приватизація будинків, будівель, споруд, у тому числі будівель, будов, споруд промислового призначення, без одночасної приватизації земельних ділянок, на яких вони розташовані, не допускається, за винятком випадків, якщо такі земельні ділянки вилучені з обігу або обмежені в обороті.
Однак практична реалізація даного принципу зв'язана з деякими труднощами, зокрема, з втіленням «одночасності» переходу прав. Згідно з Цивільним кодексом Російської Федерації, у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом (стаття 223 ГК РФ). Тому право приватизувати ділянку під будівлею, будовою, спорудою виникає у їх власника лише після державної реєстрації права власності на ці об'єкти, що проводиться відповідно до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
Одночасність можлива лише при приватизації державного або муніципального унітарного підприємства, в статутний капітал якого, поряд з будівлями та іншими нерухомими об'єктами, вноситься і земельну ділянку. Така приватизація відповідає процедурі реорганізації юридичної особи, а при реорганізації право власності на все майно переходить до нової юридичної особи з моменту реорганізації, тобто з моменту внесення відповідного запису до Єдиного державного реєстру юридичних осіб. В інших випадках приватизація ділянки можлива лише після реєстрації права власності на відповідне нерухоме майно, оскільки ця подія є правовою підставою для виникнення права приватизувати землю.
Слід визнати, що, незважаючи на проголошений принцип єдності долі земельної ділянки і нерухомого майна, розташованого на ньому, низку положень чинного в даний час цивільного законодавства і Земельний кодекс суперечить тому, що юридичну долю нерухомих об'єктів визначає доля земельної ділянки.
По-перше, відповідно до п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переході права власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, будовою, спорудою та необхідної для їх використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній їх власник. По-друге, відповідно до статей 552 і 273 ГК РФ, з передачею права власності на нерухомість одночасно передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Отже, виходячи з наведених норм земля слідує за нерухомістю. Однак, на думку Г.А.Волкова, зміст статті 273 ГК РФ змінилося у зв'язку з п. 4 ст. 35 ЗК РФ 1, відповідно до якого не допускається відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди у разі, якщо вони належать одній особі.
Роздільна долі нерухомості і зайнятого нею земельної ділянки допускається п. 4 ст. 35 ЗК РФ тільки у випадках вилучення ділянки з обороту або при неможливості виділу в натурі відчужуваної частини будівлі разом з частиною земельної ділянки.
Слід погодитися з думкою, котрий знайшов відображення в Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно 2. Її автори стверджують, що при регулюванні конкретних відносин Земельний кодекс РФ не виявляє належної послідовності в реалізації принципу єдності долі земельної ділянки та об'єкта нерухомості, на ньому розташованого. Обгрунтованою представляється позиція, яка критикує визначення земельної ділянки як «головної речі», а будівлі як «його приналежності».
Отже, слід визнати, що...
