.
При цьому в ст.162 деталізуються можливі наслідки укладення усного договору найму житла:
за відсутності письмового договору у разі вирішення спірних питань сторони угоди можуть використовувати інші письмові докази своєї правоти, але не мають права використовувати показання свідків, що зазвичай присутні при скріпленні письмового договору;
також при відсутності письмового договору оформленого згідно з нормами російського законодавства, така угода може визнаватися недійсним.
Якщо власник житлового приміщення змінюється, то новий власник житла отримує всі ті ж права і обов'язки, що і попередній. Тобто за нормами ст.675 ГК РФ новий власник житла також буде наймодавцем. Зміна власника не сполучена з розірванням договору найму і не повинна порушувати законні права наймачів даного житлового приміщення.
В.1 ст.671, ст.678 та п.1 ст.681 ГК РФ сказано, що наймач житла, висловлюючись мовою законів наймач має ряд обов'язків перед власником житла, насамперед ці обов'язки стосуються охорони його майна. Наймач і його сім'я повинні правильно експлуатувати житлові приміщення та їх обладнання, берегти предмети приміщень, стежити за станом житла, порядком і чистотою в ньому. Також наймач зобов'язаний вчасно надавати плату за житло наймодавцю, можливо оплачувати рахунки по комунальних послугах.
Обов'язки власника житла диктуються предметами договору найму: вони можуть бути різними в разі найму різних житлових приміщень:
Загальні обов'язки по будь-яким видам житла включають:
передача тільки придатного для житла приміщення (а також незайнятого іншими мешканцями;
жиле приміщення має бути повністю відремонтовано перед здачею мешканцям його власником, якщо інші зобов'язання не закріплені в договорі найму.
Якщо наймодавець є власником багатоквартирного будинку, то його зобов'язання перед наймачами розширюються. Він зобов'язаний забезпечити з всі необхідні комунальні послуги, стежити за справністю всіх комунікацій в будинку, виробляти у встановлені терміни капітальний і поточний ремонт, стежити за справністю спеціального обладнання в будинку, порядком і чистотою. Якщо власник багатоквартирного будинку прийме рішення про переобладнання його приміщень, то згідно ст.676 ГК РФ і п.2 ст.681 ГК РФ він повинен повідомити про це його жителів і отримати від них офіційну згоду на переобладнання.
ст.680 ГК РФ припускає, що за обопільною згодою власника житлових приміщень і наймачів частина цих приміщень може бути передана в користування тимчасовим мешканцям. При цьому тимчасові мешканці (користувачі) можуть проживати в виділених приміщеннях не більше півроку за умови, що на одного мешканця розрахований нормальний розмір житлової площі. В іншому випадку власник може відмовити користувачам в проживанні, враховуючи ймовірність порушення вітчизняного житлового законодавства.
Відповідальність за дії користувачів несе наймач, він повинен пояснити тимчасовим мешканцям правила проживання в даному житловому приміщенні.
Після закінчення терміну проживання (як ми помітили, не більше 6 місяців) користувачі зобов'язані покинути житлове приміщення. Якщо вони покидають житло на вимогу наймача або інших осіб, які проживають в даному будинку, то їм на виселення дається один тиждень.
Наймач за згодою наймодавця може укласти подговор найму житла, ця можливість закріплена в ст 685 ГК РФ. За договором піднайму об'єктом угоди можуть виступати всі або частину житлових площ наданих наймачам. У разі соціального найму, так можливий субнайм, але тільки за наявності згоди всіх членів сім'ї наймача (ч.1 ст.76 ЖК РФ).
У п.3 ст.76 ЖК РФ зазначено піднаймач не набуває самостійне право користування житловим приміщенням. Відповідальним перед наймодавцем за договором соціального найму житлового приміщення залишається наймач .
2.2 Договір соціального найму житлового приміщення
Значне місце у сфері житлових відносин займає договір соціального найму житлового приміщення. У відповідності зі ст. ст.60, 61 ЖК РФ, ч.1 ст.671 ГК РФ суб'єктами житлового правовідносини, виникає за фактом укладення даної угоди, виступають власник житла (наймодавець) і наймач або наймач. Власник житла - це власник житлових приміщень, що відносяться до муніципального, державному або громадському житловому фонду чи муніципальний, державний орган, що виражає його інтереси. Наймачем є громадянин, який отримав від наймодавця приміщення житлового призначення для проживання в ньому згідно з вимогами ЖК РФ. Формально в договорі статус наймача має лише одна фізична особа.
У літературі склалися різні дум...
