Основними актами, що регулюють питання іпотеки, є в даний час Цивільний кодекс Російської Федерації (насамперед гл. 23 Кодексу), Закон РФ Про заставу від 29 травня 1992 N. 2872-1, Федеральний закон Про іпотеку (заставі нерухомості) від 20 липня 1998 N. 102-ФЗ, Федеральний закон Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним від 21 липня 1997 р N. 122-ФЗ, Кодекс торговельного мореплавства РФ (в основному глава XXII Кодексу) та інші. Активне нормотворчість ведеться і на рівні суб'єктів РФ, при цьому прийняті там нормативні акти часто суперечать федеральному законодавству.
Прийнятий у 2001 році Земельний кодекс встановив ринкові принципи у відносинах, пов'язаних з наданням земельних ділянок, у тому числі і для житлового будівництва. При прийнятті другої частини Податкового кодексу передбачені податкові пільги як для фізичних осіб, що купують житло з використанням засобів іпотечного кредиту, так і для громадян, що продають своє житло.
У цілому чинне законодавство вже дозволяє видавати і рефінансувати іпотечні кредити. Так, комісія Державної Думи з розвитку іпотечного кредитування 24 червня 2002 провела Парламентські слухання Законодавче забезпечення розвитку іпотечного кредитування в Росії raquo ;. Учасники слухань відзначили, що в Російській Федерації у загальному створені правові та організаційні основи довгострокового іпотечного житлового кредитування.
Однак учасники слухань визнали, що існують і серйозні фактори, які стримують розвиток іпотечного кредитування. Головний з них - відсутність на фінансовому ринку дешевих і довгострокових ресурсів, які могли б бути спрямовані на іпотечне кредитування. Друга проблема, по суті, похідна від першої - занадто великі процентні ставки. Основні оператори іпотечного ринку, такі як Агентство з іпотечного житлового кредитування і Дельта-кредит визнають, що десятирічний кредит при ставці 15% у валюті або 18% в рублях доступний лише вельми обмеженому колу позичальників. Третя причина недовіри до російській іпотеці - часто непрозорі для банку-кредитора джерела доходу фізичних осіб-позичальників. Основним і, як правило, єдиним джерелом доходу фізичної особи є одержуваний їм заробітна плата. Проте в даний час відрахування на фонд заробітної плати складають в сумі 46% від суми оплати, що змушує більшість роботодавців занижувати розмір зарплати. У підсумку велика частина доходу залишається тіньової.
На сьогоднішній день комерційні банки не беруть активної участі в довгостроковому ІЖК. Деякі комерційні банки мають у себе власні програми довгострокового ІЖК громадян і виділили на це значні грошові ресурси (Ощадний банк Росії, Комерційний банк і ряд інших). Однак до середини 2004 року склалася стійка тенденція до розширення банківських продуктів у сфері житлового кредитування.
Для успішного розвитку іпотечного житлового кредитування (ІЖК) населення комерційними банками представляється доцільним виділення іпотечного кредитування в окремо регульований вид банківської діяльності. Доцільність даного кроку обумовлена, по-перше, довгостроковим характером ІЖК, по-друге, необхідністю формування ліквідного ринку іпотечних цінних паперів як механізму, що дозволяє комерційним банкам, що надають іпотечні кредити, ефективно продавати такі кредити у форматі іпотечних цінних паперів.
Чинна нині система нормативного регулювання банківської діяльності з боку Центрального банку не створює комерційним банкам стимулу до довгострокового ІЖК громадян. Більш того, комерційним банкам менш вигідно займатися довгостроковим ІЖК в порівнянні з іншими банківськими операціями.
Разом з тим, вдосконалення нормативно-правової бази йде повним ходом. Законопроекти, які знаходяться на різних стадіях розгляду в Державній Думі РФ, складають другий етап реформи. У першу чергу, це Федеральний закон Про іпотечні цінні папери raquo ;, посилання на предмет регулювання якого є в ФЗ Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в Російській Федерації raquo ;. На думку ряду депутатів Державної Думи, Закон Про іпотечні цінні папери припускає внесення змін до Федерального закону Про банки і банківську діяльність в частині створення і особливостей регулювання діяльності спеціалізованих іпотечних кредитних організацій. Відповідний законопроект внесено до Державної Думи у жовтні цього року.
Проект Федерального закону Про будівельних ощадних касах raquo ;, що також входить в систему іпотечного кредитування, пройшов перше читання.
Прийнята поправка до Федерального закону Про іпотеку (заставі нерухомості) raquo ;, роздільна іпотеку певної частини земель з категорії земель сільськогосподарського призначення, що не відносяться до державної власності. Поправка дозволить фермерам користуватися можливостями і...
