рухомості припускає використання традиційних методів, що входять до складу витратного, порівняльного та дохідного підходів.
Порівняльний підхід визначає вартість оцінюється не рухомості на основі ринкових цін недавно проданих схожих об'єктів нерухомості, скоригованих на виявлені розбіжності.
Витратний підхід визначає вартість нерухомості як суму витрат у поточних цінах на придбання земельної ділянки і відновлення будівель і споруд, скоригованих на їх знос.
Дохідний підхід оцінює вартість на основі здатності нерухомості генерувати поточний дохід і зміни вартості об'єкта з часом, а також пов'язаного з даним об'єктом інвестиційного ризику.
Проте останнім часом набули поширення комбіновані методики, що включають статистичні та економічні моделі. Вибір методів залежить від оціночної завдання, стану ринку, призначення оцінки та інших факторів. Тому в конкретній ситуації можливе використання максимального числа методів, що дозволяє оцінити вартість з різних позицій. Разом з тим у ряді випадків оцінювач з об'єктивних причин змушений обмежитися одним методом, що вимагає відповідного обґрунтування у звіті.
На завершальному етапі оцінки формулюється оціночне висновок, в якому підсумкова вартість може бути представлена ??у вигляді однозначного результату або діапазону значень вартості.
Схематично етапи оцінки нерухомості включають:
. Постановку об'єкта нерухомості на оцінку;
. Збір інформації та попередній аналіз даних;
. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання нерухомості;
. Вибір доречних методів оцінки та їх застосування;
. Узгодження попередніх результатів оцінки і виведення підсумкової вартості;
. Підготовку звіту про оцінку та його узгодження із замовником.
Постановка об'єкта нерухомості на оцінку є початковим етапом, на якому визначаються і формулюються базові параметри оціночного завдання. Чітка постановка завдання необхідна для повної і недвозначною трактування характеру завдання на оцінку, вибору методів оцінки та тлумачення результатів, відображених у звіті.
Збір інформації та попередній аналіз даних. Склад і обсяг необхідної інформації, процедура її обробки та аналізу, число задіяних оцінювачів, включаючи залучених фахівців, а також час, необхідний для обробки даних, залежать від поставленого завдання, типу оцінюється не рухомості і обраних методів оцінки.
Ефективність даного етапу залежить від старанності попередньої організаційної роботи, яка вимагає визначення характеру та обсягу необхідних даних, інформаційних джерел, а також складання графіка роботи, який особливо не залишаємо для оцінки великих об'єктів нерухомості.
В залежності від типу об'єкта і обсягу робіт, оцінка може проводитися одним оцінювачем або групою фахівців. Робочий план оцінювача будується відповідно до структури майбутнього від чета про оцінку та часом, необхідним для виконання кожного етапу.
Використовувана в процесі оцінки інформація повинна бути до статочно повної, представницької і достовірної. Вона повинна допомогти оцінювачу визначити найбільш важливі ціноутворюючі фактори, проаналізувати стан економіки в цілому і, зокрема, ринку нерухомості, включаючи територіальний і сегментарний аспекти. Оцінювач повинен отримати уявлення про фізичні властивості об'єкта оцінки та його оточення, зібрати дані для економічних та оціночних розрахунків. Характеристика зібраний ної і використовуваної на різних етапах оцінки інформації повинна бути відповідним чином відображена в звіті.
Аналіз найкращого і найбільш ефективним використанням не рухомості проводиться з метою адекватної оцінки існуючого варіанту використання оцінюваного об'єкта, вироблення рекомендацій щодо його оптимальному використанню в цілях визначення максимально можливої ??вартості.
Поняття найбільш ефективного використання нерухомості є ринковим поняттям, у яких ключове значення для аналізу вартості. Найбільш ефективним вважається вид використання, який відповідає чотирьом критеріям: юридична допустимість або дозволу, фізична здійсненність, фінансова забезпеченість і максимальна вартість об'єкта.
Для визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки оцінювач може використовувати дві схеми, відповідно до яких небудь ділянку розглядається як незабудована (умовно вільна), або аналізується найбільш ефективний варіант його використання з уже існуючими будівлями.
Оцінка вартості нерухомості зазвичай здійснюється з позиції трьох основних підходів:
витратний підхід;
