льні. Інші засоби виробництва, можливо, переміщати по поверхні землі (рухоме майно) у процесі виробничого використання. Будівлі, споруди також можуть бути демонтовані.
До вартості земельних ділянок не застосовні поняття фізичного і функціонального зносу і амортизації, на відміну від вартості поліпшень, яка наприкінці терміну їх експлуатації дорівнює нулю або може мати негативне значення.
Витратний підхід практично неможливо застосувати для оцінки земельних ділянок, які є природними об'єктами. Таким чином, при оцінці ринкової вартості земельної ділянки, витратний підхід з перерахованих вище причин, не застосовується.
дохідного підходу
Прибутковий підхід - спосіб оцінки майна, заснований на визначенні ринкової вартості виходячи з доходу, який може бути отриманий від експлуатації об'єкта в майбутньому. Грунтується на принципі очікування. Даний принцип заснований на твердженні, що типовий інвестор або покупець, купує нерухомість в очікуванні отримання майбутніх доходів або вигод.
У рамках кожного з підходів, залежно від наявності поліпшень на ділянці, інформації про об'єкт оцінки та ринку нерухомості, застосовуються різні методи визначення ринкової вартості. При достатній кількості вихідної інформації Експерт повинен проводити оцінку із застосуванням декількох методів, подальший порівняльний аналіз яких дозволяє зважити всі переваги і недоліки кожного з використаних методів і встановити остаточну вартість оцінюваного об'єкта.
Дохідний підхід до оцінки вартості земель заснований на визначенні майбутнього доходу протягом усього терміну експлуатації земельних ділянок. Величина доходів визначається:
виходячи з ринкових ставок орендної плати на землі, аналогічні оцінюваним, тому розмір орендної плати відображає величину земельної ренти або доходу від орендаря від володіння земельною ділянкою.
виходячи з ринкових цін продажів сільськогосподарських культур (при оцінці земель сільськогосподарського призначення - найбільш ефективних для обробітку з точки зору ринку в даному районі) і витрат на їх обробіток;
виходячи з залишку доходу від майнового комплексу, що включає земельну ділянку;
виходячи з доходу, отримуваного від продажу земельної ділянки або при його заставі під іпотечний кредит.
В основі дохідного підходу до оцінки земель лежать принципи:
Принцип заміщення - вартість визначається на основі ефективних, обґрунтованих, що приносять дохід капвкладень в аналогічні земельні ділянки.
Принцип очікування - поточна вартість визначається з урахуванням фактору часу, тобто приведення майбутніх доходів та інших вигод до поточного часу.
Принцип попиту та пропозиції - ціни на земельні ділянки визначаються співвідношенням попиту і пропозиції на ринку земель.
Методи дохідного підходу:
). Метод прямої капіталізації доходу. Застосовується, якщо дохід постійний або рівномірно змінюється. Вартість визначається як частка від ділення доходу на ставку капіталізації. Використовується в основному при оцінці сільськогосподарських земель шляхом капіталізації земельної ренти і при оцінці міських земель при наявності достовірних відомостей про орендну плату за аналогічні земельні ділянки.
). Метод залишку для землі. Використовується для земельних ділянок забудованих або можливих для забудови комерційними об'єктами, причому необхідно, щоб відомості про вартість будівництва були свіжими або достовірними. Економічний сенс даного методу полягає в тому, що при розподілі доходу пріоритет віддається будівлям і спорудам, зведеним на землі за рахунок праці, капіталу і підприємницьких зусиль, а залишок віддається землі. Суть методу: 1) в відніманні із загальної суми доходу (передбачуваного до одержання або отриманого) доходу, що відноситься до будівель і споруд, що знаходяться на земельній ділянці, 2) капіталізації залишився доходу, що відноситься до землі, для отримання поточної вартості земельних ділянок.
). Метод передбачуваного використання
Умова застосування даного методу - можливість використання земельних ділянок способом, що приносить дохід. Визначають структуру і суму витрат, необхідних для експлуатації земельних ділянок відповідно до варіантом найкращого і найбільш ефективного використання земельних ділянок; величину і структуру доходів від найбільш ефективного використання земельних ділянок; суму і структуру операційних витрат, необхідних для отримання даних доходів; ставку дисконтування, що відповідає рівню ризику інвестування капіталу в оцінювані земельні ділянки. Вартість визначається шляхом дисконтування витрат і доходів, пов'язани...
