ртість ремонтно-відновлювальних робіт, пов'язаних з відшкодуванням збитку після пожежі, залиття чи іншого ушкодження об'єкта нерухомості.
Спочатку експерт шукає в документах відомості дозволяють визначити неповноту, після чого заповнює ці відомості при огляді об'єкта. Якщо після огляду місця події достатньо даних, то експерт приступає до визначення вартості відновлювального ремонту.
Даний вид вимагає в деяких випадках використання інструментів, що теж трудомістко.
При завершенні розрахунків необхідно врахувати зворотні суми, одержувані від розбирання конструкцій в розмірі, що визначається за окремим розрахунком.
Фізичний знос будівельних конструкцій в розрахунках не враховується, так як неможливо відновити об'єкт таким чином, щоб можна було при цьому зістарити його до того стану, в якому він був до пожежі. Виняток становить ті випадки, коли необхідність врахування фізичного зносу в розрахунках слід з поставлених на вирішення експерта питань.
. Методи визначення фізичного зносу при оцінці вартості нерухомості
Питання вибору методу визначення фізичного зносу може бути дуже серйозним, особливо в тому випадку, коли від виконання розрахунків порівняльним і дохідним підходом оцінювач змушений відмовитися. У цьому випадку точність виконання розрахунків на кожному етапі реалізації витратного підходу стає не тільки істотної, а й визначальною.
На варіантах функціонального та економічного зносу не зупинятимемося - це тема зовсім іншої розмови. Акцентуємо свою увагу тільки на методах визначення фізичного зносу.
За оцінкою нерухомості зазвичай розглядаються 5 методів визначення фізичного зносу в тій чи іншій комбінації у різних авторів:
Метод компенсації витрат (метод компенсаційних витрат);
Метод хронологічного віку;
Метод ефективного віку;
Експертний метод;
Метод розбивки.
Метод компенсації витрат. Величина фізичного зносу, в загальному вигляді, прирівнюється до витрат на його усунення.
Гідність методу:
. Чудове обгрунтування економічної суті величини фізичного зносу. Контраргументів просто придумати неможливо.
Недоліки методу:
. В окремих випадках потрібне додаткове обґрунтування необхідності виконання ремонту по тому або іншому елементу. Наприклад, біля вхідних дверей усередині великого кабінету стерся верхній шар лінолеуму, а по всій решті площі він у відмінному стані. Як поступати? Замінити тільки шматок в 2-3 м 2? Але технічно зробити це таким чином, щоб місце ремонту не впадало в очі неможливо - лінолеум володіє такими якостями, як усадка в початковий період експлуатації і, нехай незначне, але вицвітання малюнка з часом. Несолідно виконувати такий ремонт для поважаючої себе компанії. Замінювати по всій площі? Дорогувато.
. Складність практичної реалізації:
а) Необхідно точно визначити фізичні обсяги ремонту по кожній позиції;
б) Вибрати відповідну базу розрахунку (одиничні кошторисні розцінки, дані прайс-листів ремонтних компаній, укрупнені вартісні показники тощо) та обгрунтувати свій вибір. Слід правильно розуміти, що точність розрахунків безпосередньо залежить від вибору бази розрахунків;
в) Безпосередньо виконати розрахунок.
На перший погляд нічого складного. А якщо об'єкт оцінки адміністративна будівля тисяч на 15 квадратних метрів і з різним ступенем зносу елементів у різних частинах будинку? Тільки одну дефектну відомість із зазначенням складу і фізичних обсягів робіт будете писати тиждень. А яким чином врахувати втрату несучої здатності (а відповідно і вартості) наприклад фундаменту? При цьому не слід забувати, що кожен свій висновок або цифру слід обгрунтувати. Ця вимога ФСО. Ось і виходить, що складного нічого немає, а от реалізувати на практиці ... Краще й не зв'язуватися - і часу витратите дуже багато, і один опис і обгрунтування займають значний обсяг звіту.
З зіставлення достоїнств і недоліків випливає одне - хороший метод, але дуже складний для реалізації на практиці, особливо для великих будинків. Оцінювачі це прекрасно знають і користуються даним методом тільки в самому крайньому випадку і що гріха таїти - тільки тоді, коли це оцінювачу вигідно з тих чи інших причин.
Метод хронологічного віку. Базова формула для розрахунку:
Іфіз =? 100% (1)
де Вх - фактичний (хронологічний) вік об'єкта оцінки;
Всс - нормативний термін експлуата...
