ції (економічного життя).
Переваги методу:
. Весь розрахунок виконується в одне арифметична дія;
. Розрахунок заснований всього на двох показниках: хронологічний вік об'єкта оцінки (береться з технічних документів на об'єкт оцінки) і нормативний термін експлуатації (економічного життя) - даний показник береться з нормативних документів з експлуатації будівель. Таким чином, з погляду доказовості вихідних даних для розрахунку оцінювач повністю застрахований.
Недоліки методу:
. Метод не враховує того, що в процесі експлуатації будівлі окремі елементи можуть неодноразово ремонтуватися або повністю замінюватися. З такою ситуацією доводиться часто зустрічатися, коли в будинку, побудованому кілька десятиліть тому, нещодавно виконано ремонт із заміною більшості короткоживучих елементів.
. Вважається, що метод не застосуємо для будівель з терміном експлуатації близьким до терміну економічного життя або більше строку економічного життя, тобто коли математично можна отримати величину зносу і більше 100%, чого, міркуючи логічно, просто не може бути. Ситуація типова для будівель дореволюційної споруди, коли при відмінній якості будівельних робіт закладався запас міцності за принципом «онукам і правнукам жити та радіти». І навіть з цієї на перший погляд безвихідній ситуації російські оцінювачі умудряються знайти гідний вихід (честь і хвала їх винахідливості). І вихід гранично простий. Існує такий нормативний документ, як Постанова Держкомстату РФ №13 від 7 лютого 2001 року «Про затвердження інструкцій щодо заповнення форм федерального державного статистичного спостереження за наявністю і рухом основних фондів». У пункті 4 цього нормативного документа наведена таблиця співвідношення фактично минулого розрахункового терміну служби (тобто в нашому розумінні фізичного зносу, визначеного методом хронологічного віку) і ступеня аналітичного зносу. При цьому, наприклад, ступеня фізичного зносу в 1% відповідає ступінь аналітичного зносу в 0,02%. А ступеня фізичного зносу в 100% - ступінь аналітичного зносу 91,08%. А далі, тобто за 100% що? Цитую нормативний документ: У тих випадках, коли період, що минув з початку експлуатації об'єкта, перевищив тривалість його розрахункового терміну вичерпання експлуатаційних ресурсів (тобто склав більше 100% його величини), за кожний відсоток перевищення до 200% включно ступінь аналітичного зносу, зазначена в останній позиції таблиці (91,08%), збільшується на 0,05 процентних пункту, а після 200% - на 0,01 відсотковий пункт. І це поширюється на всі види основних фондів! А чим не вихід? Документ нормативний. Методика розрахунку гранично просто описана. Ну і що з того, що нормативний документ створений для цілей статистики, а не для оцінки. Переважна більшість нормативних документів, якими ми користуємося, створювалося не для цілей оцінки. Що далеко ходити - ті ж збірники УПВС спочатку призначалися для переоцінки основних фондів. Це ми, оцінювачі, їх під себе пристосували.
Не знаю як Вам, а мені такий вихід сподобався. Правда, логіки замало, та й на кордоні ступеня аналітичного зносу в 91,08% відбувається різкий і нічим не обгрунтований «прілому» кривої, якщо спробувати намалювати залежність. Так, є такий недолік у методики розрахунку. Але це все одно краще, ніж нічого. Особливо в ситуації, коли інші методи розрахунку фізичного зносу застосувати просто неможливо, наприклад, при оцінці металевої опори ЛЕП, яка за всіма нормативними документами повинна була «померти» ще в епоху застою, а вона досі стоїть як вартовий біля мавзолею і очей експлуатанта радує.
З зіставлення достоїнств і недоліків випливає обмеження щодо застосування даного методу - метод дає досить точні результати в перші роки хронологічній життя об'єкта оцінки. Із збільшенням віку точність розрахунків різко падає. Вже при хронологічному віці будівлі в 10-15 років даний метод застосовувати не бажано.
Метод ефективного віку. Базова формула для розрахунку має 3 варіанти написання:
Іфіз =? 100% =? 100% =? 100% (2)
де Ве - ефективний вік об'єкта оцінки, тобто на який вік виглядає об'єкт;
Сх - залишається термін економічного життя;
Всс - нормативний термін експлуатації (економічного життя).
Переваги методу:
. Весь розрахунок виконується в одне арифметична дія;
. Показник Всс береться з нормативних документів з експлуатації будівель і в особливому обгрунтуванні не потребує.
Недолік методу:
. Оцінювачу практично неможливо досить вагомо обгрунтувати величину Сх. Погодьтеся, що точно (до року) сказати, скільки будівля ще буде експлуатува...
