часток. Якщо земельна ділянка перебуває в частковій власності, він може бути передана в оренду на основі договору оренди земельної ділянки, в якому з боку орендодавців виступають або всі учасники часткової власності, або уповноважена ними на підставі довіреності особа чи особи. У законі сказано, що від імені учасників часткової власності може діяти особа на підставі довіреності. Представником може виступати особа, яка не є учасником часткової власності.
У ЗК РФ не був встановлений граничний термін оренди земельних ділянок. У Законі про обіг земель сільськогосподарського призначення він встановлений. Договір оренди земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення може бути укладений на термін, що не перевищує сорок літ і дев'ять. Орендований земельна ділянка може бути переданий у власність орендарю. Якщо земельна ділянка перебуває у приватній власності, застосовуються правила ст. 624 ГК РФ і ст.8 Закону про обіг земель сільськогосподарського призначення.
Якщо земельна ділянка перебуває у державній або муніципальній власності, то крім загальних положень ст. 624 ГК РФ застосовуються правила п. 4 ст. 10 Закону про обіг земель сільськогосподарського призначення. Земельну ділянку, передану в оренду громадянину або юридичній особі, може бути придбаний у власність орендарем за його ринковою вартістю після закінчення трьох років з моменту укладення договору оренди за умови належного використання такої земельної ділянки. За загальним правилом, земельні ділянки сільськогосподарського призначення надаються громадянам та юридичним особам у власність на торгах (конкурсах, аукціонах).
Аналізуючи особливості правового регулювання угод із земельними ділянками сільськогосподарського призначення, необхідно виходити з того, що ці особливості зумовлені специфікою самої земельної ділянки як соціально значимого об'єкта.
Відповідно цьому вважаємо, що найбільш значущими особливостями земельної ділянки сільськогосподарського призначення (які зумовлюють особливості правового регулювання відносин з приводу розглянутого об'єкта) є:
) загальнонаціональне значення земель сільськогосподарського призначення;
) істотна значущість кількісних і особливо якісних (родючість грунту) характеристик земельної ділянки;
) потреба у належній підтримці якісного стану земельної ділянки;
) необхідність у забезпеченні стабільності відносин у земельній сфері;
) необхідність у раціональному використанні земельної ділянки. Враховуючи дані особливості, можна прийти до певних приватних висновків.
Розглядаючи специфіку оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, вважаємо, що істотною умовою даного договору повинен визнаватися термін. Для цілей стимулювання орендодавця до укладання довгострокових договорів (що необхідно для більшої стабільності сільськогосподарського виробництва) пропонується розподілити обов'язок щодо забезпечення родючості земель наступним чином. У випадках укладення договору оренди на строк більше п'яти років на орендаря необхідно в законодавчому порядку покласти обов'язок по комплексному здійсненню заходів з метою поліпшення родючості земель. При терміні договору менше п'яти років дана обов'язок повинна бути покладена на орендодавця.
Необхідно для забезпечення стабільного користування земельною ділянкою встановити, що розмір орендної плати при оренді земель сільськогосподарського призначення може переглядатися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу протягом трьох років (а в даний час за загальним правилом ст. 614 ЦК цей термін становить один рік).
3.2 Особливості укладення та виконання договорів оренди землі сільськогосподарського призначення за матеріалами арбітражної судової практики
На сьогоднішній день оборот земель сільськогосподарського призначення регулюється декількома нормативними актами, в числі яких основну роль грає ФЗ РФ Про обіг земель сільськогосподарського призначення і ГК РФ. Оскільки законодавство з даного кола суспільних відносин зазнало в останні роки істотні зміни, особливу роль при вирішенні практичних питань набувають рішення судових органів. При цьому у відношенні угод оренди вже накопичено достатній для аналізу досвід.
Так, предметом судового розгляду став позов підприємця про стягнення збитків, викликаних самовільним використанням земельної ділянки. В обґрунтуванні вимог вказувалося, що в силу укладеного договору оренди позивач є законним власником землі. Розглянувши спір по суті, суд дійшов висновку про необґрунтованість заяви з наступних підстав.
Як випливає з рішення суду, позивач поряд з іншими громадянами набув право власності...
