ійського ринку ускладнює розрахунок Чистого операційного доходу і ставки капіталізації, зважаючи на недолік інформації за реальними угодами продажу, експлуатаційним платежах і т. д.
Метод дисконтування грошових потоків
Метод дисконтованих грошових потоків (ДДП) більш складний, детальний та дозволяє оцінити об'єкт у разі отримання від нього нестабільних грошових потоків, моделюючи характерні риси їх надходження.
Застосовується метод ДДП, коли:
передбачається, що майбутні грошові потоки будуть істотно відрізнятися від поточних;
є дані, що дозволяють обгрунтувати розмір майбутніх грошових потоків від нерухомості;
потоки доходів і витрат носять сезонний характер;
оцінювана нерухомість - великий багатофункціональний комерційний об'єкт;
об'єкт нерухомості будується або тільки що побудований і введення: (або введений в дію).
Метод дисконтованих грошових потоків - найбільш універсальний метод, що дозволяє визначити справжню вартість майбутніх грошових потоків. Грошові потоки можуть довільно змінюватися, нерівномірно поступати і відрізнятися високим рівнем ризику. Це пов'язано зі специфікою такого поняття, як нерухоме майно. Нерухоме майно набувається інвестором в основному через певних вигод у майбутньому. Інвестор розглядає об'єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг і оцінює його привабливість з позицій того, як грошове вираження цих майбутніх переваг співвідноситься з ціною, за якою об'єкт може бути придбаний.
Метод ДДП дозволяє оцінити вартість нерухомості на основі поточної вартості доходу, що складається з прогнозованих грошових потоків і залишкової вартості [9].
. 1.1 Ринковий порівняльний підхід в оцінці нерухомості: метод парних продажів
Порівняльний (ринковий) метод оцінки нерухомості грунтується на порівнянні вартості об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами нерухомості.
Цей метод включає в себе три способи оцінки вартості об'єкта:
· спосіб аналізу парних продажів;
· спосіб валового рентного мультиплікатора;
· спосіб застосування загального коефіцієнта капіталізації.
Для того, щоб ефективно застосовувати порівняльний (ринковий) метод оцінки нерухомості необхідно, щоб оцінюваний об'єкт відповідав таким умовам:
об'єкт не повинен бути унікальним (наприклад, квартири);
інформація про операції по аналогічним об'єктах нерухомості повинна бути легкодоступною і повною;
характеристики оцінюваних об'єктів повинні бути порівнянні.
Оцінка вартості об'єкта нерухомості способом аналізу парних продажів.
Спосіб аналізу парних продажів полягає в аналізі та порівнянні фактичних угод купівлі-продажу об'єктів нерухомості з оцінюваним об'єктом. При цьому, зрозуміло, порівнюються об'єкти як можна більш схожі на об'єкт оцінки.
Іншими словами можна сказати, що аналіз вартості нерухомості способом парних продажів полягає в порівнянні пар об'єктів, які в ідеалі є точними копіями один одного за винятком одного параметра. Різниця в ціні цих двох об'єктів буде відповідати вартості цього параметра.
Можна сказати, що цей спосіб заснований на здоровому глузді оцінювача, який передбачає, що немає сенсу купувати об'єкт нерухомості в тому випадку, якщо витрати на його придбання будуть перевищувати витрати на придбання аналогічного об'єкта зі схожою функціональністю. Тому можна припустити, що вартість аналогічних об'єктів нерухомості, за якими відбулися угоди купівлі-продажу, відображають ринкову вартість об'єкта оцінки.
Так як даний спосіб заснований на статистичних даних його доцільно застосовувати для розвинених секторів ринку нерухомості, наприклад ринку житла.
Так як навіть схожі між собою об'єкти нерухомості мають відмінності, які впливають на вартість нерухомості, ці відмінності необхідно враховувати, наприклад, за допомогою введення поправок у вартість порівнюваних об'єктів [15].
2.2 Переваги та недоліки житла на первинному і вторинному ринку
Перш, ніж зупинитися у виборі на тій чи іншій квартирі, напевно, всі ми замислюємося про недоліки і переваги житла, що відноситься до вторинного або первинного ринку нерухомості.
Житлова площа в центрі Мінська не впаде в ціні, а, скоріше навпаки, тільки зростатиме. У центрі більш розвинена будь інфраструктура: транспортна, соціально-побутова, розважальна і так далі. Відповідно, шансів особистої реалізації і...
