истого операційного доходу до оподаткування до ставки капіталізації. Ставка капіталізації визначається оцінювачем на основі величини базової ставки шляхом її коригування на ризики.
) Метод дисконтування грошових потоків застосовується, коли грошові потоки надходять нерівномірно (нестабільний дохід), або при використанні різних коефіцієнтів капіталізації. Згідно з методикою, вартість об'єкта визначається як сума дисконтованих доходів за проектом. Для цього необхідно визначити модель грошового потоку зі складанням прогнозу витрат і інвестицій на обраний період. Ставка дисконту визначається з урахуванням тих же параметрів, що і при методі капіталізації.
Суть методу - дохідний підхід оцінює вартість нерухомості, як поточну вартість майбутніх грошових потоків. При цьому даний підхід відображає рівень ризику для оцінюваного об'єкта нерухомості, а також якість і кількість доходу, який зможе принести об'єкт оцінки протягом терміну служби. Основною перевагою дохідного підходу є те, що він дозволяє врахувати майбутні інвестиційні ризики вже зараз.
Недоліком методу є те, що майбутні доходи - прогнозна величина надходжень від орендної плати та суми майбутнього перепродажу об'єкта, визначаються оцінювачем шляхом аналізу ряду факторів, а тому можуть нести в собі певну похибку, оскільки абсолютно точно визначити стан ринку нерухомості на тривалу перспективу неможливо. Витратний підхід (підхід на основі активів) - сукупність методів оцінки, в яких вартість об'єкта дорівнює сумі вартості земельної ділянки та вартості відтворення (заміщення) всіх поліпшень, за вирахуванням накопиченого зносу, і вартості зобов'язань, тобто вартість об'єкта оцінки залежить від вартості створення аналогічного об'єкта. Даний підхід застосовується для оцінки окремо розташованих будівель, домоволодінь, підприємств.
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами - аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни. Об'єктом - аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам, визначальним його вартість.
Основні методи оцінки нерухомості.
Метод капіталізації доходів (формула1)
Суть методу капіталізації доходів - визначення вартості об'єкта нерухомості відбувається шляхом перетворення річного чистого операційного доходу (ЧОД) в поточну вартість
C=NOI: R_k (1)
Де: C - вартість об'єкта нерухомості (ден.ед) - Чистий операційний дохід або ЧОД (англ. Net operation income (NOI)) _ k - Коефіцієнт капіталізації
Коефіцієнт капіталізації - показник відображає відношення очікуваного річного доходу (ЧОД) від вартості нерухомості (формула 2):
R_k=R_n + N_v (2)
Де: R_k - коефіцієнт капіталізаціі_n - ставка прибутковості інвестора на вкладений капітал - очікувана інвестором норма прибутковості від інвестування з урахуванням ризику на ринке._v - норма повернення капіталу - процентна ставка яка забезпечує повернення первісних інвестицій. Ставка розділяє дохід на дві частини: відшкодування капітальних вкладень в нерухомість і отримання доходу від володіння об'єктом.
У оцінній практиці використовуються 3 методу розрахунку норми повернення капіталу, метод Рингу, метод Инвуда і метод Хоскольда.
Метод Рингу Цей метод використовується, коли очікується, що відшкодування основної суми буде здійснюватися рівними частинами. Норма повернення являє собою щорічну частку первісного капіталу, відраховуються в безвідсотковий фонд відшкодування. Ця частка при 100-відсотковому поверненні капіталу.
Метод Инвуда використовується, якщо сума повернення капіталу реінвестується за ставкою прибутковості інвестицій. У цьому випадку норма повернення як складова частина коефіцієнта капіталізації дорівнює фактору фонду відшкодування при тій же ставці відсотка.
Метод Хоскольда використовується в тих випадках, коли ставка доходу первісних інвестицій кілька висока, і малоймовірно реінвестування за тією ж ставкою. Для реінвестованих коштів передбачається отримання доходу за безризиковою ставкою.
Даний метод використовується, якщо потоки доходів стабільні протягом тривалого періоду і є значною величиною, а також, якщо потік доходів зростає стійкими темпами.
Метод непридатний у ситуації, коли об'єкт оцінки являє собою об'єкт незавершеного будівництва або вимагає значної реконструкції, т.е в найближчий період не може приносити стабільного доходу.
«Інформаційна непрозорість» рос...
