:
_ш +1. Продаж квартири особою, яка не є її власником. Документи на квартиру можуть бути або підроблені, або виготовлені з використанням викрадених оригіналів.
2. Продаж квартири кількома покупцями одночасно. У продавця є кілька екземплярів підроблених свідоцтв про власність, договорів купівлі-продажу та інших документів.
3. Продаж незаконно присвоєної квартири (Якщо договір куп-ли-продажу або дарча на квартиру оформлені з допомогою погроз і насильства). Ситуація ускладнюється тим, що документи можуть бути бездоганними за змістом.
4. Продавець, отримавши гроші від покупця, відмовляється ви-писатися з квартири, тим самим залишаючи собі право на проживання в ній, використовуючи протиріччя між нормами законодавства.
5. Продається приватизована квартира, що належить на праві власності кільком особам. Один з них може присвоїти всю суму вартості квартири і скриться._59 _ш-Незалежно від того, чи мається підозра про можливе обма-ні, при здійсненні операцій, пов'язаних з купівлею-продажем квартир, слід найретельнішим чином вивчити документи, передусім встановлюють право власності на житло, навести довідки в Департаменті муніципального житла, РЕУ, паспортному столі. Поліз-ний може бути і бесіда з сусідами.
Для здійснення угоди з приватизованою квартирою (вперше продающейся) покупець повинен вимагати від продавця наступні документи:
_ш + - свідоцтво про власності на житло;
В· договір передачі житла у власність; - довідку з бюро технічної інвентаризації, в якій вказана інвентаризують-ційна вартість квартири (Форма 11А);-довідку з РЕУ про відсутність заборгованості по платежах; -Виписку з будинкової книги; - копію фінансового особового рахунку; - якщо в кварти-ре прописані неповнолітні діти, то необхідно злагоди-се органів опіки та піклування і свід-
_ш-будівництві про народження дітей.
Якщо продавець - не перший власник квартири, документом, підтем-верждал його право власності на квартиру, служить договір купівлі-продажу, дарування та ін.
Наступна стадія після перевірки документів на їх справжність
і відповідність змісту вимогам законодавства - сподоби-
В· 29 -
про відрядження договору в нотаріальній конторі.
Нотаріус вимагає довідку форми 11-а з БТІ, що підтверджує наявність об'єкта угоди в натурі, приналежність його даній особі, в якій міститься короткий опис квартири або кімнати, ука-зана їх інвентаризаційна вартість (підставу для визначення розмірів г оспошліни і прибуткового податку), представлена ​​інфор-ція про наявні обмеженнях угод з ними (арешт, заборона).
У ст.56 Основ законодавства РФ про нотаріат сказано, що посвідчення договорів про відчуження квартири провадиться за місцем її знаходження. Тому потенційному покупцеві варто по-думати, перш ніж зважитися на покупку квартири, продавець якої в підтвердження свого права власності на квартиру пред'являються-ет договір купівлі-продажу, посвідчений нотаріусом з іншої місцевості.
Нарешті, договір повинен бути зареєстрований в Департаменті муніципального житла, без чого угода не може вважатися заклю-ченной.
У практиці нерідко трапляються спроби продажу квартир "з на-чинкой", коли продавець не попереджає покупця про можливі претензії третіх осіб на житлоплощу. Найбільш часто це пов'язано з продажем квартир, які приватизувалися без включення до до-говір передачі житла у власність неповнолітніх дітей, просочених на момент приватизації в цих квартирах.
У Законі РФ "Про приватизацію житлового фонду в Російській Фе-ської Федерації "не відображені положення про право неповнолітніх членів сім'ї на приватизоване житло. Це тепер виправлено "Приклад-ним становищем про безкоштовну приватизацію житлового фонду в Російській Федерації ", затвердженим рішенням колегії Комітету РФ з муніципального господарству від 18 березня 1993р. N 4 і схвалено Поста-новою Уряду РФ від 26 листопада 1993. N 1238. p> В "Примірне положення" встановлено, що неповнолітні
діти, які проживають разом з наймачами, і є членами
його сім'ї чи колишніми членами сім'ї, нарівні з повнолітніми
користувачами вправі стати учасниками спільної власності на
це приміщення. Відмова від включення неповнолітніх до числа
учасників спільної власності на приватизоване житлове приміщення
може бути здійснений опікунами та піклувальниками, в тому числі ро-
дителями та усиновителями неповнолітніх, тільки за наявності
В· 30 -
дозволу органів опіки та піклування.
Наслідком "неуважності" Департаменту муніципального житла став той факт, що у практиці судів досить часто зустрі-зустрічаються спори з приводу визнання угод купівлі-продажу квартир не-дійсними по тому підставі, що при приватизації квартир були порушені права неповнолітніх членів сім'ї на участь у приватизації. Суди в таких випадках приймають рішенн...
