lign="justify"> Цоб = Др х ВРМ = Др х Ца/ПВТ;
де Цоб - ймовірна ціна продажу оцінюваного об'єкта;
Др - рентний дохід від оцінюваного об'єкта;
ВРМ - валовий рентний мультиплікатор;
Ца - ціна продажу порівнянного аналога;
ПВД - потенційний валовий дохід.
ВРМ не коригують на вигоди або інші відмінності між об'єктом оцінки і порівнянними аналогами, так як в основі розрахунку ВРМ покладені фактичні орендні платежі і продажні ціни, в яких вже враховано вказані відмінності.
Метод досить простий, але має наступні недоліки:
- може застосовуватися тільки в умовах розвинутого й активного ринку нерухомості;
- повною мірою не враховує різницю в ризиках або до норм повернення капіталу між об'єктом оцінки і його порівнянним аналогом;
- не враховує також цілком імовірну різницю в чистих операційних доходах.
. Загальний коефіцієнт капіталізації
При використанні загального коефіцієнта капіталізації процес визначення ймовірної ціни продажу оцінюваного об'єкта може бути представлений у вигляді наступних етапів:
підбір порівнянних (в т.ч. за ступенем ризику і доходами) продажів у даному сегменті ринку нерухомості;
загальний коефіцієнт капіталізації (ОКК) визначається відношенням чистого операційного доходу (ЧОД) зіставного аналога до продажної ціни:
ккап = ЧОДА/Ца;
де ккап - коефіцієнт капіталізації;
ЧОДА - чистий операційний дохід аналога; Ца - продажна ціна аналога.
Далі, ймовірна ціна продажу об'єкта оцінки буде визначатися формулою:
Цоб = ЧОДоб/ккап,
де Цоб - ймовірна ціна об'єкта оцінки; ЧОДоб - чистий операційний дохід об'єкта оцінки; ккап - коефіцієнт капіталізації, розрахований з ринкових даних за порівнянними аналогам.
Аналіз отриманих розрахунків і підсумковий висновок про ймовірну ціну об'єкта методом порівняльного підходу до оцінки нерухомості.
Заключним етапом порівняльного підходу до оцінки нерухомості є аналіз проведених розрахунків з метою отримання підсумкової величини вартості оцінюваного об'єкта. При цьому необхідно:
. Ретельно перевірити використані для розрахунку дані за порівнянними продажу та їх скориговані величини.
. Провести узгодження скоригованих величин зіставних продажів шляхом розрахунку середньозваженої величини.
Розрахована оцінювачем середньозважена величина і буде вірогідною ціною продажу оц...
