ви фінансових розрахунків при придбанні нерухомості, умови продажу (чистота угоди), час продажу, функціональне призначення об'єкта, місце розташування, зручність під'їзних шляхів, площа об'єкта, технічний стан і рівень обробки приміщень.
Даний метод найбільш ефективний для регулярно продаваних об'єктів.
Для виділення елементів вимірювання коригувань використовують кількісні та якісні методики.
До кількісних методикам відносять:
аналіз парних продажів (дві різні продажу порівнюються, щоб визначити коригування для одного елемента порівняння);
статистичний аналіз (метод базується на застосуванні апарату математичної статистики для проведення кореляційно-регресійного аналізу);
аналіз вторинного ринку (даний метод визначає величини коригувань, спираючись на дані, що не відносяться безпосередньо до об'єкта оцінки або об'єкта порівняння) та інші.
До якісних методик відносяться:
класифікаційний (порівняльний) аналіз (метод аналогічний аналізу парних продажів, за винятком того, що корегування виражаються не у відсотках або грошових сумах, а в категоріях нечіткої логіки);
розподільний аналіз (порівняльні продажу розподіляються в порядку убування адекватності, потім визначається місце об'єкта оцінки в ряду порівняльних продажів).
. Прибутковий підхід.
Визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості за допомогою дохідного підходу грунтується на принципі очікування. Відповідно до цього принципу типовий інвестор, тобто покупець об'єкта нерухомості, набуває його в очікуванні отримання в майбутньому доходів від використання. Враховуючи, що існує безпосередній зв'язок між розміром інвестицій і вигодами від комерційного використання об'єкта інвестицій, вартість нерухомості визначається як вартість прав на отримання принесених нею доходів, іншими словами, вартість об'єкта нерухомості визначається як поточна вартість майбутніх доходів, що генеруються об'єктом оцінки.
Перевага дохідного підходу в порівнянні з витратним і ринковим підходами полягає в тому, що він більшою мірою відображає уявлення інвестора про нерухомість як джерелі доходу, тобто це якість нерухомості враховується як основний ціноутворюючий фактор. Основним недоліком дохідного підходу є те, що він на відміну від двох інших підходів заснований на прогнозних даних.
Складання прогнозу майбутніх доходів від здачі оцінюваних площ в оренду за період володіння і на основі отриманих даних визначення потенційного валового доходу (ПВД), який розраховується за формулою 1:
ПВД=S * Са, (1)
Де S - площа, що здається в оренду, кв.м;
Са - орендна ставка за 1 кв.м.
Визначення на основі аналізу ринку втрат від недовикористання площ і при зборі орендної плати, розрахунок дійсного валового доходу (ДВД). Як правило, власник в довгостроковому періоді не має можливості постійно здавати в оренду 100% площ будівлі. Втрати орендної плати мають місце за рахунок неповної зайнятості об'єкта нерухомості та несплати орендної плати недобросовісними орендарями. Ступінь незайнятості об'єкта дохідної нерухомості характеризується коефіцієнтом недовикористання, визначе...
