ним ставленням величини не здані в оренду площ до величини загальної площі, що підлягає здачі в оренду.
Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) здійснюється за формулою 2:
ДВД=ПВД * Кз * Кс, (2)
Де ДВД - дійсний валовий дохід;
ПВД - потенційний валовий дохід;
Кз - коефіцієнт завантаження площ;
Кс - коефіцієнт збору платежів.
Слід зазначити, що до ДВД, розрахованому вищевикладеним способом, необхідно додати інші доходи, одержувані від функціонування об'єкта понад орендних платежів (наприклад, за використання додатковими послугами - автомобільною стоянкою і т.п.).
Розрахунок витрат по експлуатації оцінюваної нерухомості, який грунтується на аналізі фактичних витрат з її утримання та / або типових витрат на даному ринку. Витрати бувають умовно - постійні (податок на майно, страхові внески, платежі за земельну ділянку), умовно - змінні (комунальні, поточні ремонтні роботи, заробітна плата обслуговуючого персоналу тощо), витрати на заміщення (витрати на періодичну заміну швидкозношуваних конструктивних елементів будівлі).
Таким чином, розрахункова величина експлуатаційних витрат віднімається з ДВД, а підсумковий показник є чистим операційним доходом (ЧОД).
Перерахунок чистого операційного доходу в поточну вартість об'єкта.
Метод прямої капіталізації - метод визначення ринкової вартості дохідного об'єкта, заснований на прямому перетворенні найбільш типового доходу першого року у вартість шляхом ділення його на коефіцієнт капіталізації, отриманий на основі аналізу ринкових даних про співвідношеннях чистого доходу та вартості активів , аналогічних оцінюваному об'єкту, отриманих методом ринкової екстракції. Такий західний класичний варіант методу прямої капіталізації, при якому коефіцієнт капіталізації витягується з ринкових угод, застосовувати в російських умовах практично неможливо у зв'язку з виникаючими складнощами при зборі інформації (найчастіше умови та ціни угод є конфіденційною інформацією). Виходячи з цього, на практиці доводиться використовувати алгебраїчні методи побудови коефіцієнта капіталізації, що передбачають окрему оцінку норми віддачі на капітал і норми його повернення.
Слід зазначити, що метод прямої капіталізації застосуємо для оцінки діючих активів, що не вимагають на дату проведення оцінки великих по тривалості капіталовкладень в ремонт або реконструкцію.
Висновок
В результаті проведеної роботи можна зробити наступні висновки:
Як випливає з положень стандартів, «всі методи, процедури і техніки вимірювання ринкової вартості, якщо вони засновані на ринкових показниках і при цьому правильно застосовані, ведуть до одного і того ж висловом ринкової вартості». При цьому «будь-який метод, заснований на ринковій інформації, є за своєю суттю порівняльним». Таким чином, згідно з існуючими стандартами, тільки якість інформації та правильність застосування процедур може служити обмеженням на використання того чи іншого методу.
У даній роботі розглянуті поняття нерухомості, види вартості нерухомості, основні підходи, методи оцінки нерухомості, а також проблеми, пов'язані з обгрунтуванн...
