нкціональних параметрів. При цьому необхідно представити межі зміни навантажень і впливів на несучі конструкції будівель.
Другою умовою проведення досліджень є отримання повної інформації про природно-кліматичних параметрах і специфічних факторів впливу району розташування об'єкта та їх змін в процесі техногенної діяльності.
. Ринковий підхід.
Необхідною передумовою для застосування методів ринкового підходу є наявність інформації про угоди з аналогічними об'єктами нерухомості (які порівнянні за призначенням, розміром і місцем розташування), що відбулися в порівнянних умовах (час укладання угоди і умови фінансування угоди).
Порівняльний підхід базується на трьох основних принципах оцінки нерухомості: попиту і пропозиції, заміщення і вкладу. На основі цих принципів оцінки нерухомості в ринковому підході використовується ряд кількісних і якісних методів виділення елементів порівняння та вимірювання коригувань ринкових даних порівнянних об'єктів для моделювання вартості оцінюваного об'єкта.
Основним принципом у ринковому підході оцінки нерухомості є принцип заміщення, який свідчить, що потенційний покупець не заплатить за майно ціну, що перевищує вартість придбання аналогічного, з його точки зору, майна.
Основні труднощі при застосуванні методів ринкового підходу пов'язані з непрозорістю російського ринку нерухомості. У більшості випадків реальні ціни угод з об'єктами нерухомості невідомі. У зв'язку з цим часто при проведенні оцінки застосовуються ціни пропозицій по виставлених на продаж об'єктів.
Метод порівняння продажів визначає ринкову вартість об'єкта на основі аналізу недавніх продажів порівнянних об'єктів нерухомості, які подібні з оцінюваним об'єктом за розміром і використанню. Даний метод визначення вартості передбачає, що ринок встановить ціну для оцінюваного об'єкта тим же самим чином, що і для порівнянних, конкурентних об'єктів. Для того щоб застосувати метод порівняння продажів, фахівці використовують ряд принципів оцінки, включаючи принцип заміщення.
Застосування методу порівняння продажів полягає в послідовному виконанні наступних дій:
докладне дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі фактори, що мають відношення до об'єктів порівнянної корисності;
визначення відповідних одиниць порівняння і проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці;
зіставлення оцінюваного об'єкта з вибраними об'єктами порівняння з метою коригування їх продажних цін або виключення зі списку порівнюваних;
приведення ряду скоригованих показників вартості порівнянних об'єктів до ринкової вартості об'єкта оцінки.
В якості джерел інформації про ринкові угодах з нерухомістю можуть використовуватися ріелтерські контори, державні джерела, власні бази даних, публікації і т.д.
Після вибору одиниці порівняння необхідно визначити основні показники або елементи порівняння, використовуючи які можна змоделювати вартість об'єкта за допомогою необхідних коригувань цін купівлі-продажу порівнянних об'єктів нерухомості.
В оцінній практиці при визначенні вартості нерухомості виділяють такі основні елементи порівняння, як передані права на нерухомість, умо...
