рухомості з використанням кадастрової вартості визначається за формулою:
V L=KC зони? S Li? K р? K иц,
де KC зони - кадастрова вартість земель оцінної зони по виду функціонального використання оцінюваного об'єкта нерухомості;
K р - коригуючий коефіцієнт, що враховує особливості земельної ділянки;
K иц - коефіцієнт, що враховує зміни цін на ринку земельних ділянок.
V L=39,51? 9259? 3038? 1,0? 1,3=1,44 ? 10 9 рублів.
V L=39,51? 9259? 1,0? 1,3=475570 дол
2 спосіб. Визначимо вартість місця розташування об'єкта нерухомості з використанням коефіцієнта щільності забудови.
Коефіцієнт щільності забудови визначаємо за формулою:
До пл=S L / S B;
До пл=12200 / (1300 +5000 +300)=1,848.
4. Площа умовного земельної ділянки, що припадає на основне поліпшення, визначається за формулою:
S Li=S Вi? До пл;
S Li=5000? 1,848=9240 м 2.
5. Вартість місця розташування об'єкта оцінки:
V L=KC зони? S Li? K р? K иц;
V L=39,51? 9240? 3038? 1,3? 1,0=1,44 ? 10 9 рублів (474 ??594 дол).
.2 Визначення фізичного зносу конструктивних елементів
Обстеження будівлі показало, що потрібна повна заміна кроквяної системи та покрівлі, посилення плит перекриття, розшивання тріщин зовнішніх стін, гідроізоляція цокольній частині зовнішніх стін, а також заміна підлоги першого поверху, ремонт вимощення.
Необхідно визначити накопичений фізичний знос зазначених конструктивних елементів будівлі в грошовому вираженні.
Визначення накопиченого зносу проводиться, як правило, в частках або відсотках від вартості відновлення або заміщення поліпшень.
Для розрахунків найчастіше застосовуються такі методи:
· середньозваженого зносу;
· економічного життя об'єкта оцінки;
· розбивки по окремих елементах;
· ринкової вибірки.
Метод розбивки по окремих елементах - розрахунок накопиченого зносу шляхом розбиття його на фізичний, функціональний і зовнішній вигляд зносу.
При розрахунку (обліку) факторів, що зменшують вартість об'єкта оцінки, накопичений знос обчислюють за формулою:
І нак=І фіз + І функц + І вн,
де І фіз - фізичний знос;
І функц - функціональний знос;
І вн - зовнішній знос.
Накопичений знос, розрахований за формулою, не може перевищувати 100% від вартості відновлення або заміщення.
Таблиця 3.2.1 - Вихідні дані
Варіант 4Варіант 9Фактіческій (ефективний) термін служби будинку, лет9079Хронологіческій вік будівлі, лет11078Оставшаяся економічне життя будівлі, лет1026Стоімость відновлення будівлі, дол (С в) 7000012000Удельний вага фундаментів у вартості будівлі,% (У в) 10 , 0% Питома вага стін у...
