подоланні економічної депресії та подальшого розвитку через запуск фінансових ринків. Наслідки великої депресії 1930-х років в США, Другої світової війни в Європі призвели до того, що уряди більшості країн усвідомили важливість вирішення житлових проблем населення в якості стимулюючого впливу, що тягне економічне відродження країни. Формування ринку довгострокових іпотечних кредитів було основною роллю і завданням держави.
Роль і масштаби участі держави у розвитку системи житлового кредитування кожної країни залежить від ступеня зрілості використовуваної моделі і від підходу, застосованого до її побудови.
У США, завдяки ефективному використанню державою механізмів іпотечного кредитування як інструментів макроекономічної політики, майже 18% загальнонаціонального продукту формується під впливом будівництва нерухомості, продажу комерційного житла, розвитку ринку нерухомості, продажу та розвитку різних застав, пов'язаних з нерухомістю, а також перепродажу засобів, які використовуються для будівництва.
Цікавий досвід Угорщини, де відсоткова ставка знижена до 6-7%, завдяки програмі значного її субсидування.
Практика застосування іпотечного кредитування вітчизняних і зарубіжних кредитних організацій, її законодавче регулювання привертає уваги багатьох.
У всьому світі технологія інвестування в житлову сферу будується на трьох основних принципах: контрактні заощадження; іпотечне кредитування; державна підтримка. Порівняльний аналіз російського і зарубіжного досвіду заставного кредиту і насамперед іпотеки - ключ до розробки основ концепції заставного кредитування в Росії. Звернення російських кредитних організацій до іпотеки є відображенням їхнього прагнення використовувати у своїй діяльності апробовані у світовій практиці фінансові інструменти, в тому числі і житлові іпотечні кредити.
До світових класичним моделям іпотечного кредитування відносяться, наприклад: однорівнева і дворівнева (універсальна) модель.
Одноуровневая модель вже тривалий час діє в ряді західноєвропейських країн - Данії, Німеччини, Франції і т.д. Зауважимо, що подібна система існувала в дореволюційній Росії.
У цій моделі кредиторами, як правило, є спеціально засновані кредитні організації - іпотечні банки. Вони підлягають державній реєстрації в Центральному банку, який видає кредитної організації ліцензію на здійснення банківських операцій. Банк сам випускає іпотечні папери. Для цього механізму характерне з'єднання функцій емітента іпотечних облігацій, кредитора, керуючої компанії з обслуговування іпотечних кредитів та іпотечних облігацій в одній особі - в банку.
З урахуванням чинного законодавства РФ однорівнева іпотека передбачає наявність таких обов'язкових учасників:
) іпотечні банки чи інші іпотечні кредитні організації;
) страхові компанії, що здійснюють страхування заставленого майна;
) компанії по роботі з нерухомістю. Однорівнева модель іпотечного кредитування набагато ближче російському законодавству. Чи працюватиме вона в Росії, поки неясно.
У німецькій моделі вкладник укладає зі спеціалізованими кредитними установами (ипотечно-ощадний банк) договір, за яким зобов'язується протягом певного терміну регулярно збільшувати свій внесок у ІСБ до певної величини. У свою чергу, ІСБ бере на себе зобов'язання після закінчення цього терміну видати іпотечний кредит вкладникові. Ставки по вноситься депозитом і по одержуваному іпотечним кредитом нижче ринкових. У Німеччині роль ІСБ виконують будівельно-ощадні асоціації, в США - ощадно-позичкові асоціації, у Великобританії - будівельні товариства.
Застосовувана модель в Росії зовні дуже схожа на німецьку, однак внутрішньо схема має принципово інший зміст. Кошти, які виплачує клієнт в ході періоду накопичення, використовуються не на видачу кредитів ретельно перевіреним позичальникам, а на фінансування будівництва якогось житлового будинку.
Дворівнева модель. За американською моделлю банк видає позичальникові іпотечний кредит, забезпечений заставою на нерухомість. Потім банк може продати право вимоги за іпотечним кредитом державному іпотечному агентству. З «викуплених» вимог за іпотечними кредитами агентство формує пул, на основі якого випускає облігації. Таким чином, фінансування іпотеки йде в основному за рахунок розвиненого вторинного ринку цінних паперів в основному інституційні інвестори - пенсійні фонди, інвестиційні фонди, страхові компанії та ін.
Іпотечні кредити, видані на первинному іпотечному ринку, переуступаются спеціально створеним агентствам. Причому мова йде про іпотечні кредити, відповідних суворим стандартам агентств. Ці агентства можуть надійти з отриман...
